Новости и разъяснения

Что делать, если застройщик не вводит дом в эксплуатацию и не передает квартиру по акту?

Как поступить, если Ваш застройщик задерживает передачу квартиры по акту


Защита дольщиков от недобросовестных застройщиковВ Российской Федерации в последние годы намечается планомерное усиление контроля за деятельностью застройщиков. В том числе увеличивается нормативное регулирование в этой отрасли, растет количество контролирующих органов, расширяются их полномочия.


Все это направлено на то, чтобы не допустить появления так называемых "обманутных дольщиков", или хотя бы минимизировать их количество.


В результате, с определенной долей уверенности можно сказать, что количество "недостроев" в нашей стране с начала 2000-х годов стало снижаться. Однако, нестабильная финансовая ситуация в стране все равно дает много поводов для беспокойства. Да и застройщики ведь тоже бывают разные.


Какого выбрать застройщика, чтобы избежать задержки передачи квартиры по акту?


Есть застройщики, у которых цены на квартиры повыше, однако при этом такие застройщики более устойчивы в финансовом плане  и располагают достаточным объемом финансовых ресурсов, чтобы завершить строительство объекта и при невысоких темпах продаж. Такие застройщики, как правило, давно присутствуют на рынке, умеют проектировать качественные и удобные здания, хорошо умеют просчитывать экономику инвестиционного проекта, ценят свою финансовую устойчивость, в том числе и как конкурентное преимущество, и знают цену своему продукту.


Не ради рекламы, а для информации, в качестве примера таких застройщиков приведем Северный город, ЮИТ, ЛСР, КВС и им подобные.


Опытные юристы по долевому строительствуА есть застройщики, которые ввиду нехватки собственных ресурсов вынуждены устанавливать низкие цены на квартиры, экономить деньги за счет качества строящегося здания, нарушать темпы строительства из-за банальной нехватки свободных денежных средств.


Такие застройщики очень часто являются "молодыми девелоперами", недавно появившимися на рынке, и пытающимися завоевать себе "место под солнцем". Ввиду отсутствия должного опыта в инвестиционно-строительной сфере, их проекты могут быть порой недостаточно экономически обоснованными, что чревато появлением "финансовых ям".


Как Вы понимаете, вкладывать деньги в строящиеся объекты, возводимые застройщиками первой категории, гораздо предпочтительнее, чем отдавать деньги застройщикам второго типа. Приобретать недвижимость у застройщиков второй категории мы рекомендуем только тогда, когда их объект достиг высокой стадии готовности и риски его превращения в "долгострой" минимальны - тогда это действительно может оказаться выгодной сделкой!


Что делать, если застройщик все-таки задержал передачу квартиры по акту?


Но, должны все же признать, что от риска неисполнения обязательств полностью не застрахован ни один застройщик. А потому мы считаем, что каждый, кто приобретает квартиру или помещение в строящемся доме, должен знать, как вести себя на случай задержек в сдаче дома. И мы предлагаем простой и доступный алгоритм действий на тот случай, если застройщик нарушит свои обязательства по договору долевого участия и не передаст Вам квартиру в установленный срок. Данный порядок действий основан на положениях Федерального закона № 214-ФЗ в действующей редакции, а также на сложившейся судебной практике по спорам между дольщиками и застройщиками. 


Юридическая помощь в долевом строительствеИтак, прежде всего нужно помнить, что за просрочку передачи Вам квартиры по акту застройщик несет ответственность - в соовтетствии со статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ он должен уплатить Вам неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (эта ставка приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ) за каждый день просрочки.


Если Вы являетесь физическим лицом, то ответственность застройщика перед Вами увеличиватся ровно в два раза. При этом, Вам следует отличать "срок передачи квартиры по акту" от "срока ввода дома в эксплуатацию", поскольку эта два разных срока, и на случай их нарушения предусмотрены разные последствия.


За нарушение срока ввода дома в эксплуатацию застройщик ответственности не несет, поскольку данный срок может меняться, путем продления разрешения на строительство. А вот срок передачи квартиры по акту застройщик произвольно изменить не может, поскольку для этого ему нужно подписать с дольщиком дополнительное соглашение к договору долевого участия и зарегистрировать его в Росреестре.


При этом, 214-ФЗ предусматривает, что срок передачи квартиры по акту должен устанавливаться одинаковым для всех дольщиков по каждому конкретному строительному объекту.


Опытные юристы в Санкт-ПетербургеТребование к застройщику об оплате неустойки за просрочку передачи квартиры по акту нужно вручить в офисе застройщика, с получением входящего номера, либоотправить по почте ценным письмом с уведомлением о вручении.


Если застройщик добровольно не выполнит Ваши требования об уплате неустойки, то Вы можете обратиться за взысканием неустойки в суд. Что важно: при отказе застройщика от добровольного удовлетворения требования дольщика об уплате неустойки, суд взыскивает с застройщика, в соответствии с Законом о защите прав потребителей, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в размере 50 % от присужденной суммы.


Также нужно иметь ввиду, что если Вы обратитесь за правовой помощью к обществу защиты прав потребителей, то половина данного штрафа будет перечислена в пользу этого общества. Что невыгодно для Вас как дольщика, поскольку Вы в итоге потеряете значительную сумму денег.


А если Ваши интересы будет защищать обычная юридическая компания или практикующий юрист или адвокат, то вся сумма штрафа будет перечислена в Вашу пользу. А кроме того, в Вашу пользу будут присуждены расходы на оплату услуг представителя и компенсация морального вреда.


Также нужно учесть тенденции судебной практики: суды практически всегда снижают размер взыскиваемой неустойки, по заявлению застройщика, на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Суды мотивируют снижение неустойки тем, что ее размер должен быть соразмерен тем негативным последствиям, которые дольщик понес в результате просрочки.


Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры по акту - мощный рычаг воздействия на застройщика


Правовая помощь дольщикамВ итоге сумма неустойки варьируется в пределах примерно от 30 % до 70 % от заявленных дольщиком требований. Кроме того, на практике суды обычно немного уменьшают компенсацию за услуги представителя, устанавливая ее в пределах 10 000 - 20 000 рублей. Размер 50 % - го шрафа суды как правило не уменьшают. 


Обратим Ваше внимание, что неустойка взыскивается за весь период просрочки - начиная от момента, когда квартира должна была быть передана по условиям договора долевого участия, и вплоть до момента фактической приемки Вами квартиры по акту.


Если же вдруг случается такая ситуация, что застройщик существенно нарушает срок передачи квартиры, и при этом обнаруживается риск того, что квартира в принципе не будет передана, а строительный объект перейдет в разряд "долгостроя", то тогда есть смысл расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денег.


Право дольщика на расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке, то есть без суда, в случае срыва застройщиков срока сдачи дома и передачи квартиры, предусмотрено статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ. О том, как расторгнуть договор с застройщиком, Вы можете узнать в нашей следующей статье.


С уважением,

адвокаты Юридической фирмы "ТРИАРИЙ"

08.02.2017 г.