Новости и разъяснения

Что делать, если в общем имуществе жилого дома (новостройки) обнаружены досадные дефекты?

Как поступить, если обнаружены дефекты общего имущества многоквартирного дома?


Юристы по "долевке" в СПбОчень часто случаются такие ситуации, когда с качеством переданной дольщику по договору долевого участия картиры все в порядке (тем более если она передана в состоянии "без отделки"), однако обнаруживаются досадные дефекты в общем имуществе многоквартирного жилого дома.


Тут каждому дольщику важно помнить, что по договору долевого участия в строительстве он получает не только квартиру в частную собственность, но также получает, в общую долевую собственность, общее имущество жилого дома: парадные, лестничные клетки, чердаки, подвалы, лифтовые и приквартирные холлы, технические помещения самого разного назначения, инженерно-технические системы, а также прилегающий к жилому дому земельный участок, с элементами благоустройства.


Да, поправками в Федеральный закон № 214-ФЗ, вступившими в силу с 01.01.2017 г., общее имущество МКД было исключено из состава "объекта долевого участия". Однако, надо понимать, что состав и качество общего имущества МКД все равно являются существенной информацией об приобретаемой квартире как о товаре.


Помощь дольщикам в Санкт-ПетербургеПоскольку возникновению собственности на квартиру в МКД неизменно следует и возникновение общей долевой собственности на общее имущество - это два неразделимо связанных правовых события. Более того, в ряде случаев состав и качество общего имущества дома явлеются одной из основных качественных характеристик приобретаемого объекта долевого строительства.


Подробный перечень общего имущества жилого дома прописан в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. За все это имущество дольщик также заплатил деньги, все это "хозяйство" также фигурировало в красочных рекламных буклетах, которые передают в офисе застройщика при заключении договора долевого участия.


И хоть для застройщика данный рекламный буклет является прежде всего и всего лишь способом рекламы своего объекта и привлечения покупателей на квартиры, то для дольщика ситуация иная. Все то, что изображено на рекламных брошюрах, для дольщика является визуализированным обещанием застройщика относительно характеристик приобретаемой квартиры.


Качество общего имущества многоквартирного дома (МКД) также является объектом защиты в рамках Закона о защите прав потребителей


А кроме того, данные буклеты можно рассматривать и как способ доведения до дольщика, как потребителя, информации о потребительских свойствах приобретаемого им недвижимого имущества, согласно статье 8 Закона о защите прав потребителей. Ведь дольщик тоже имеет статус потребителя, и как разъяснил Верховный суд России, в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом о защите прав потребителей.


Иск в суд в Санкт-ПетербургеКак уже было упомянуто выше, до 01.01.2017 г., общее имущество многоквартирного дома находилось в составе объекта долевого строительства, приобретаемого дольщиком по договору долевого участия. Об этом прямо говорилось в статье 2 Федерального закона № 214-ФЗ.


Однако Федеральным законом № 304-ФЗ от 03.07.2016 г. были внесены глобальные изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, и общее имущество было исключено из состава объекта долевого строительства. С какой целью это было сделано законодателем, понять сложно. Означает ли  это, что дольщик не имеет права предъявить к застройщику претензии относительно качества общего имущества многоквартирного дома?  


Мы полагаем, что нет, поскольку общее имущество многоквартирного дома переходит в собственность дольщиков также в силу требований Жилищного кодекса РФ и п. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ. А потому, в отношении недостатков общего имущества многоквартирного дома дольщик имеет право предъявить такие же требования, как и в отношении недостатков собственной квартиры. Уже сформировавшаяся судебная практика едва ли изменится, в противном случае будет иметь место существенное и ничем не обоснованное ущемление прав дольщиков как потребителей.


Как предъявить застройщику требование об устранении дефектов общего имущества МКД


Помощь домовладельцам в СпбИтак, что же делать, если в Вашем доме внезапно стал отваливаться навесной фасад, или стала осыпаться штукатурка, или стали появляться трещины в облицовочной кирпичной кладке фасада, или стала отваливаться настенная плитка подъезде, или стали появляться иные подобные недостатки?


Первое, что надо сделать - это зафиксировать обнаруженные недостатки в общем имуществе дома, с участие ТСЖ (либо Управляющей компании). На осмотр и фиксацию недостатков обязательно надо вызвать представителя застройщика, официальным письмом с отметкой о получении (входящим номером).


Хотим обратить Ваше внимание, что фиксацию недостатков надо проводить максимально тщательно и подробно: с фотографированием, замерами и детальным описанием всех дефектов. Ведь составленный по итогам осмотра Акт будет основным Вашим доказательством в суде, в случае судебного спора с застройщиком.


Если дефекты значительны, то рекомендуется к их осмотру и фиксации пригласить компетентного специалиста (эксперта по строительно-техническим вопросам), который поможет должным образом составить описание недостатков, правильно выполнит их замеры и фотофиксацию, и все полученные данные скомпилирует в заключении специалиста (техническом отчете или ином подобном документе).


И что самое главное, специалист в своем заключении сделает компетентный вывод о причинах появления недостатков (являются ли они строительными дефектами или появились по иным причинам), а также об ориентировочной рыночной стоимости их устранения.


Распространение гарантийных обязательств застройщика на общее имущество многоквартирного дома (МКД)


Юристы в СПбСледующий шаг: если гарантийный срок на объект долевого строительства еще не истек (а это 5 лет согласно Федеральному закону № 214-ФЗ), то нужно предъявить застройщику официальную претензию, от имени ТСЖ или Управляющей компании, с одним из следующих требований, предусмотренных ст. 7 Федералнього закона № 214-ФЗ:

  • устранить выявленые несоответствия в разумный срок
  • компенсировать затраты, понесенные на устранение дефектов. 

Если обнаруженный недостаток в общем имуществе является существенным, либо если застройщик не устраняет выявленные дефекты в разумный срок, то мы предполагаем, что можно говорить о праве дольщика на односторонний отказ от договора долевого участия, с истребованием от застройщика всех ранее внесенных денежных средств, а также начислением процентов за их использование, в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (для граждан - 1/150 ставки рефинансирования). Под существенным недостатком Закон о защите прав потребителей понимает такой дефект, который не может быть устранен в принципе, если появляется вновь после его устранения, либо его устранение требует несоизмеримых затрат по деньгам или времени, либо иной подобный дефект.


Помощь дольщикамИными словами, с учетом действующей судебной практики, это должен быть такой недостаток общего имущества многоквартирного дома, который в значительной степени снижает потребительскую ценность самой квартиры


Категории "существенное" или "несущественное" снижение потребительской ценности квартиры - это категории оценочные, и выводы о них делаются судом индивидуально в каждом конкретном случае, с учетом всех обстоятельств дела.


Если недостаток в общем имуществе многоквартирного дома обнаружен за пределами гарантийного срока


Если недостаток в общем имуществе обнаружен по истечении пятилетнего гарантийного срока, то все равно можно заявить претензию застройщику, от имени ТСЖ или Управляющей компании. В частности, учитывая применимые к рассматриваемой ситуации положения Закона о защите прав потребителей (статья 29), при обнаружении недостатков после окончания срока гарантии, однако в пределах срока службы объекта долевого строительства (а если срок службы не установлен, то в пределах 10 лет со дня передачи объекта долевого строительства), дольщик как потребитель сохраняет право на предъявление претензии к застройщику.


Правда, с определенными и весьма существенными ограничениями:

  • во-первых, обнаруженный недостаток должен носить характер существенного. Понятие "существенного недостатка" мы привели чуть выше. На практике суды в качестве "существенных" недостатков рассматривают такие дефекты, как отслоение фасадной кирпичной кладки, обваливание фасадной штукатурки и тому подобное. Очень часто суды в ходе определения "существенности" того или иного недостатка опираются на полученное в рамках судебного процесса заключение судебной экспертизы
  • во-вторых, дольщику необходимо будет доказать, что недостаток возник до передачи объекта долевого строительства, или по причинам, возникшим до этого момента. То есть бремя доказывания в данном случае лежит на дольщике (а точнее, на ТСЖ или Управляющей компании, которые будут выступать от имени дольщиков в отношениях с застройщиком и в суде). 

Помощь юриста в СПбТаким образом, если Вы обнаружили дефект общего имущества многоквартирного дома после истечения гарантийного срока, но пределах срока службы (либо 10 лет со дня передачи объекта долевого строительства, если срок службы не установлен), то нужно заставить Ваше ТСЖ или Вашу Управляющую компанию предъявить к застройщику требование об устранении обнаруженных дефектов.


Застройщик в двадцатидневный срок должен устранить дефект. Если застройщик в этот срок дефект не устранит, то у Вас появляется право самостоятельно устранить дефект и потребовать от застройщика компенсации затрат, понесенных на устранение дефекта.


Хотим обратить Ваше внимание, что в соответствии с поправками в Федеральный закон № 214-ФЗ и вступившими в силу с 01.01.2017 г., застройщик обязан теперь передавать дольщику, в момент подписания акта приема-передачи квартиры, Инструкцию по эксплуатации квартиры. И в этой инструкции по эксплуатации застройщик обязан указать срок службы переданного дольщику объекта долевого строительства. Соответственно, требования об устранении существенных недостатков общего имущества многоквартирного жилого дома можно будет предъявить, если они обнаружены в пределах срока службы, установленного Инструкцией по эксплуатации.


Ну и в завершение, в качестве общей рекомендации, можем только посоветовать, по возможности,  приобретать жилье у надежного застройщика, который давно присутствует на рынке (к примеру, Северный город, ЮИТ, ЛСР и им подобные), либо периодически посещать стройплощадку и оценивать ведущиеся там работы, если вы располагаете для этого необходимыми специальными знаниями.


С уважением,

адвокаты Юридической фирмы "ТРИАРИЙ"

08.02.2017 г.