Новости и разъяснения

Появился новый вид недвижимого имущества - "машино-место"!

Дефиниции, раскрывающие понятие "машино-места" как самостоятельного объекта недвижимости, внесены в следующие нормативные акты:


Опытные юристы по судебной защите прав в СПбГражданский кодекс Российской Федерации: в пункт 1 статьи 130 добавлено упоминание о новом виде недвижимого имущества - "машино-места", как "предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке". Из этого определения следует, во-первых, что данный вид недвижимого имущества имеет строго целевое назначение - "размещение транспортных средств"; и во-вторых, располагаться может как в здании (нежилом или многоквартирном доме), так и в сооружении (в том числе и плоскостном, если логически рассуждать).


Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": согласно внесенным изменениями, машино-место тоже может быть предметом ипотеки, наравне с помещениями. В отношении ипотеки машино-мест и помещений предусмотрено практически одинаковое правовое регулирование. В частности, машино-места, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 


Помощь опытного юриста в Санкт-ПетербургеГрадостроительный кодекс РФ: поправками в Градостроительный кодекс РФ разделены понятия "парковка (парковочное место)" и "машино-место". Так, парковочное место определено как часть объекта улично-дорожной сети, пространство для стоянки транспорта. А машино-место, согласно вновь появившемуся пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, это уже индивидуально определенная недвижимость, а именно "индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке".


Кроме того, согласно поправкам в пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, после вступления Федерального закона № 315-ФЗ в силу (т.е. после 01.01.2017 г.), при принятии решения о реконструкции многоквартирного дома будут учитываться голоса не только собственников квартир и нежилых помещений, и голоса собственников машино-мест. 


Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", который еще вступит в силу с 01.01.2017 г., подвергся наиболее масштабной корректировке, направленной, по сути, на распространение на машино-места такого же правового регулирования, как и на нежилые помещения, в частности: 


- большая часть корректировок посвящена тому, что после слов "помещения" через запятую добавлено "и машино-места", что свидетельствует о намерении законодателя уровнять помещения и машино-места в правовом статусе. Так, в Техническом плане здания, в том числе многоквартирного дома, машино-места указываются наравне с другими помещениями, подлежащими кадастровому учету;


- обнаруживаются интересные положения про идентификацию машино-мест в Техническом плане и "на местности":

Вновь добавленный пункт 6.1 части 2 статьи 24 предусматривает, что "местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания или сооружения - на плане здания или сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места."

Услуги юриста в ПитереВновь добавленный пункт 6.2 части 2 статьи 24 устанавливает, что "границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место (примечание: то есть либо застройщиком, либо управляющей компанией или ТСЖ, либо самим собственником машино-места), в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (специальные метки), до характерных точек границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования."

Вновь добавленный пункт 6.3 части 2 статьи 24 закрепляет, что "по желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола".

Вновь добавленный пункт 7.1 части 2 статьи 24 определяет, что "в случае, если по желанию заказчика кадастровых работ местоположение машино-места устанавливалось путем определения координат одной или нескольких характерных точек границ помещения или местоположение границ помещения устанавливалось путем дополнительного определения координат специальных меток, в техническом плане помещения или машино-места также приводятся сведения об использованной при подготовке технического плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей".

Вновь добавленная часть 10 статьи 24 предусматривает, что "сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машиноместо, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки".


Эксперты в вопросах праваПринятые поправки вызывают некоторую неясность относительно тех паркингов, как единых нежилых помещений, которые на дату вступления поправок в силу (01.01.2017 г.) будут еще в стадии строительства. В частности, не вполне ясно, будет ли после 01.01.2017 г. кадастровый инженер при изготовлении Технического плана на вновь построенный многоквартирный дом сразу включать в Технический план все машино-места в паркинге, или будет это делать только в том случае, если на это будет отдельное заявление заказчика кадастровых работ (т.е. застройщика)? Ведь возникнет ситуация, когда до вступления поправок в силу (01.01.2017 г.) застройщик заключил договоры долевого участия в отношении паркинга в целом, приняв на себя обязательства передать паркинг дольщикам в общую долевую собственность, и после 01.01.2017 г. ввел объект в эксплуатацию и должен исполнить свои обязательства по договорам долевого участия. Если в данной ситуации кадастровый инженер учтет паркинг "по-старому", как единое нежилое помещение, то ситуация с дольщиками понятна: как и прежде, им будет передана доля в праве общей долевой собственности на паркинг, и дольщики потом сами уже будут заниматься (если захотят) выделением отдельных машино-мест. Но - если кадастровый инженер сразу учтет паркинг как определенное количество машино-мест, то у застройщика "пропадет" объект заключенных договоров долевого участия, что повлечет формальную "невозможность" их исполнения. Соответственно, у застройщика возникнет задача трансформации своего обязательства передать каждому дольщику долю в праве на единый паркинг в обязательство передать каждому дольщику  конкретное машино-место в единоличную собственность. 


Таким образом, в Федеральном законе  № 315-ФЗ не содержится положений, прямо определяющих, как должны учитываться паркинги в составе зданий, строительство которых началось до 01.01.2017 г., а завершилось - после: по-старому, как единые помещения паркингов, или уже по-новому, как набор машино-мест? Соответственно, возникает вопрос - означает ли вышеизложенная правовая неопределенность то, что после 01.01.2017 г., по замыслу законодателя, права общей долевой собственности на помещения паркингов в принципе возникать не должно (что все ранее запроектированные паркинги, не введенные в эксплуатацию до 01.01.2017 г., будут по умолчанию учитываться в Технических планах уже только как набор машино-мест и помещений общего пользования)? Или застройщик с 01.01.2017 г. должен сам решать, как учитывать - как паркинг, или как набор машино-мест, и давать соответствующее задание кадастровому инженеру. Или это просто законодательное недоурегулирование?


Добавляет неясности еще и следующее: в пункте 15 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" указано, что при изготовлении Технического плана на многоквартирный дом обязательно включаются данные о всех помещениях, включая места общего пользования. Но - про машино-места ничего не сказано (правки про машино-места в этот пункт Федеральным законом № 315-ФЗ не внесли). Означает ли это, что при изготовлении Технического плана на многоквартирный дом сведения о машино-местах не обязательно указывать?


Точного ответа на эти вопросы пока не найдено. Возможно, ситуация в дальнейшем будет урегулирована подзаконными актами Росреестра. 


В самом Федеральном законе № 315-ФЗ (в статье 6) законодатель урегулировал только ситуацию с теми машино-местами, права на которые были зарегистрированы до вступления закона в силу (пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 315-ФЗ - видимо, имеется ввиду "московская" практика регистрации Росреестром машино-мест). Установлено, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на которые были зарегистрированы до дня вступления в силу Федерального закона № 315-ФЗ, признается машино-местом. При этом, не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости, указанного в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу Федерального закона № 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции Федерального закона № 315-ФЗ).


Иски и заявления для победы в суде!Также, в той же статье 6 законодатель урегулировал ситуацию, когда до вступления в силу закона было зарегистрировано право общей долей собственности на помещение паркинга - в указанном случае каждый из сособственников вправе выделить свою долю в натуре, в качестве отдельного машино-места. Так, согласно пункту 3 статьи 6 - "для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности". При этом, надо полагать, выделяемое машино-место должно укладываться в максимальные и минимальные размеры машино-мест, устанавливаемые уполномоченным органом.


Также поправками предусмотрено, что за сособственником, выделившим свое машино-место в самостоятельный объект недвижимости, сохраняется право пользования общим имуществом паркинга (проезды, проходы, технологические помещения и оборудование) и бремя их содержания (надо полагать, на прежних условиях, которые существовали до выдела): "до прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 настоящей статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации".


Сам паркинг продолжит свое существование до тех пор, пока не будет выделено последнее машино-место. После этого все, что останется от паркинга, будет являться общим имуществом собственников машино-мест, видимо, на праве общей долевой собственности, и будет учтено как помещение(-я) вспомогательного использования: "общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращаются со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест".


Помимо введения машино-мест, Федеральным законом № 315-ФЗ также существенно упрощена процедура продажи доли в праве общей долевой собственности на помещения "единых" паркингов. Так, для продажи доли в нежилых помещениях с количеством сособственников свыше 20 человек (а это прежде всего паркинги в домах) с 01.01.2017 г. не нужно в адрес всех сособственников направлять уведомления о продаже, а нужно разместить данное уведомление на сайте Росреестра.


С Уважением,

Адвокаты Юридической фирмы "ТРИАРИЙ"

13.08.2016 г.