Статьи

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

C 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился. Обзор. Часть 1

Защита дольщиков в Санкт-Петербурге и Лен. областиС 01 января 2017 года вступила в силу большая часть поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", принятых Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ.


Итак, что теперь, начиная с 01.01.2017 г., мы имеем и с чем нам работать:


1. Законодателем существенно усилены требования к застройщикам, которые намерены привлекать к строительству жилых многоквартирных домов денежные средства граждан - участников долевого строительства жилья. В частности, застройщики теперь должны удовлетворять следующим обязательным условиям:


  •  в отношении застройщика не должно быть возбуждено процедур ликвидации или банкротства, а также не должно быть вынесено решений о приостановлении деятельности застройщика
  • застройщик или его единоличный исполнительный орган не должны находиться в Реестре недобросовестных поставщиков или в Реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков, принадлежащих государству
  • у застройщика не должно быть недоимок по налогам и сборам, задолженностей по обязательным платежам в бюджет за прошедший календарный год на сумму свыше 25 % балансовой стоимости активов застройщика за последний отчетный период, согласно данным бухгалтерской (финансовой) отчетности
  • у единоличного исполнительного органа или главного бухгалтера застройщика не должно быть неснятой / непогашенной судимости за преступления.


Обратим Ваше внимание, что вышеуказанные требования распространяются только на тех застройщиков, которые заключили (то есть зарегистрировали в Росреестре) первый договор долевого участия после 01 января 2017 года. На привлечение денежных средств граждан к строительству тех объектов, первый договор долевого участия по которым заключен до 01 января 2017 года, данные ограничения не распространяются. 


2. Теперь бухгалтерская (финансовая) отчетность всех застройщиков подлежит обязательному ежегодному аудиту. Это должно обеспечить возможность для уполномоченного органа осуществлять контроль за финансовым состоянием застройщика. 


Помощь дольщикам в Санкт-Петербурге3. В Российской Федерации создается Компенсационный фонд, в который застройщики, привлекающие денежные средства граждан-дольщиков,  будут в обязательном порядке отчислять денежные средства. На данный момент данный фонд уже создан, размер отчислений в него также определен Правительством РФ - пока это 1 % от планируемой стоимости строительства многоквартирного жилого дома. Денежные средства, поступаемые в этот фонд, будут расходоваться на достройку проблемных объектов, а также на выплату компенсаций тем дольщикам, которые решили расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком-банкротом. Денежные средства фонда, не используемые по назначению, будут временно размещаться в надежных банках (в которых также размещаются государственные средства), под проценты. 


4. Теперь каждый застройщик, привлекающий денежные средства граждан-дольщиков, должен иметь свой официальный сайт, доменное имя которого принадлежит этому застройщику, либо лицу, выступившему в качестве поручителя застройщика по его обязательствам перед дольщиками. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ теперь четко прописано, что в обязательном порядке должно размещаться на данном официальном сайте застройщика:

Официальный сайт застройщика

  • сканированные копии всех разрешений на ввод в эксплуатацию тех объектов, которые построены застройщиком в последние три года (надо полагать, что данную информацию нужно постоянно актуализировать, чтобы это требование выполнялось в любой момент времени)
  • сканированная копия аудиторского заключения в отношении финансовой (бухгалтерской) отчетности застройщика за последний отчетный период (то есть год)
  • сканированная копия Разрешения на строительство того объекта, на создание которого привлекаются денежные средства граждан-дольщиков
  • сканированная копия положительного заключения государственной (или негосударственной) экспертизы проектной документации объекта, на строительство которого привлекаются денежные средства граждан-дольщиков
  • сканированные копии правоустанавливающих документов застройщика на земельный участок, на котором планируется построить объект за счет средств граждан-дольщиков (договор о приобретении земельного участка в собственность, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, договор аренды земельного участка для целей строительства, и так далее)
  • информация о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации строящегося объекта
  • информация о количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных частей (то есть квартир, офисов, паркингов и иных нежилых помещений), а также описание данных самостоятельных частей объекта в соответствии с проектной документацией
  • проектная декларация по новой форме, утвержденной Минстроем России
  • заключение уполномоченного органа (комитета по строительству субъекта РФ) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ
  • проект договора долевого участия, используемого застройщиком для привлечения денежных средств граждан-дольщиков; данный проект договора должен соответствовать обязательным требованиям, установленным Правительством РФ
  • выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по заключенным договорам долевого участия: поручительство (когда уставного капитала застройщика недостаточно для привлечения денежных средств граждан-дольщиков) либо эскроу-счета, используемые застройщиком для зачисления денежных средств граждан-участников долевого строительства
  • договор поручительства (если он заключен застройщиком ввиду недостаточности собственного уставного капитала для привлечения требуемого объема денежных средств граждан-дольщиков на строительство объекта)
  • фотографии строящегося объекта, которые будут отражать текущее состояние объекта и которые должны ежемесячно обновляться застройщиком. 


Юрист по долевому строительству в Санкт-ПетербургеВышеуказанная информация должна быть размещена застройщиком на своем официальном сайте в течение 5 рабочих дней с момента получения Заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. При этом, закон никак не запрещает застройщику помимо официального сайта иметь и так называемые "продающие" (рекламные) сайты, а кроме того, совмещать функции официального сайта и рекламного сайта в одном интернет-ресурсе. 


Также необходимо иметь ввиду, чтоб вышеуказанная информация должна размещаться в отношении каждого строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Таким образом, получается, что информация, общая для всех объектов (это информация о застройщике) может быть размещена на официальном сайте один раз (главное, соблюсти требование, чтобы доступ к любой информации был возможен посредством не более трех переходов (кликов)), а информация, связанная с каждым конкретным объектом - размещается уже в индивидуальных разделах, посвященных этому объекту (но тоже с соблюдением условия о трех кликах). 


Если в информацию, опубликованную на официальном сайте застройщика, вносятся изменения, то данные изменения должны быть опубликованы на сайте не позднее 5 дней с даты появления таких изменений. 


Следует обратить внимание, что застройщику теперь очень важно обеспечить полное соответствие условий заключаемых договоров долевого участия положениям проектной декларации. Поскольку в случае обнаружения несоответствия (на момент заключения договора долевого участия), дольщик получает право обратиться в суд с иском о признании заключенного договора долевого участия недействительным. 


5. Федеральный закон № 214-ФЗ теперь очень детально конкретизирует те направления, на которые застройщик может использовать денежные средства граждан-дольщиков. Среди этих целей использования привлеченных денежных средств отметим следующие:

Адвокаты по долевому строительству в Санкт-Петербурге

  • строительство или реконструкция многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на его строительство; застройщик должен обособленно вести учет денежных средств граждан-дольщиков, расходуемых на строительство этого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости
  • строительство или реконструкция нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости или возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на их строительство (реконструкцию), при условии, что строительство (реконструкция) этих нескольких объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала или микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории; застройщик должен обособленно вести учет денежных средств граждан-дольщиков, расходуемых на строительство (реконструкцию) указанных нескольких объектов недвижимости
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на приобретение прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также на проведение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий
  • Опытный юрист по защите прав дольщиков в Санкт-Петербургестроительство (реконструкция) в границах земельного участка, права на который принадлежат застройщику, сетей инженерно-технического обеспечения для целей подключения (технологического присоединения) создаваемых на этом земельном участке объектов недвижимости к городским сетям ресурсоснабжения, при условии, однако, что строительство (реконструкция) этих сетей предусмотрены проектной документацией; либо возмещение затрат, понесенных зстройщиком на строительство (реконструкцию) этих сетей
  • внесение платы за подключение (технологическое присоединение) к сетям снабжения коммунальными ресурсами, либо возмещение затрат, понесенных застройщиком на внесение этой платы
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на подготовку документации по планировке территории, на которой осуществляется строительство объекта
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на строительство (реконструкцию) в пределах территории, документацию по планировке которой он разработал, объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной Опытные юристы в Санкт-Петербургеинфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Таким образом законодатель, видимо, решил стимулировать застройщиков облагораживать и обустраивать квартал или микрорайон (элемент планировочной структуры), в пределах которого строится объект, а также непосредственно прилегающие к земельному участку застройщика места общего пользования. При этом, данное возмещение производится не полностью, а только пропорционально доле общей площади строящегося объекта в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах данной территории (почему пропорционально - не вполне ясно; получается, если кто-то еще на этой территории строит, то полностью компенсировать затраты не получится, только в пропорции; а если никто не строит, то можно полностью компенсировать ... и в чем тут тогда замысел и логика законодателя? Может, имеется ввиду "строящихся этим же застройщиком в границах данной территории"?)
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на уплату процентов по целевым кредитам на строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов); тут возникает вопрос: а затраты на сопутствующие платежи - банковские комиссии, платы за поручительство и гарантии, плату за регистрацию залогов и прочие, связанные с получением кредита - могут компенсироваться? Исходя из буквального понимания закона - нет. 
  • возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров долевого участия.

Тут возникает еще вопрос: прочие затраты застройщика, связанные со строительством (реклама, консалтинговые и прочие услуги) могут быть компенсированы за счет средств граждан дольщиков или нет? Исходя из текущей редакции Федерального закона № 214-ФЗ, получается, что нет - данные затраты застройщик должен нести за счет иных источников (собственные средства или кредитные ресурсы).


Резюме:


Судебное представительство в Санкт-ПетербургеРабота застройщиков подверглась значительной и детальной регламентации. Цель этому - отсеять недобросовестных застройщиков (то есть нацеленных исключительно на получение средств граждан-дольщиков без четкого намерения достроить объект и передать квартиры дольщикам) и потенциальных застройщиков-банкротов (так называемых "непрофессиональных девелоперов", берущих на себя  необоснованные риски и недостаточно просчитывающих экономику проекта, неэффективно и неумело расходующих денежные средства дольщиков). Контроль за застройщиками будет осуществляться на двух уровнях: федеральном (это Минстрой России) и региональном (это комитеты по строительству субъектов РФ). Теперь, по идее, у дольщиков должна появиться более полная картина о застройщике, о том, насколько он надежен, и насколько строящийся дом и конкретный приобретаемый объект долевого строительства, а также условия его приобретения и передачи, удовлетворяют требованиям дольщика. И у контролирующих органов теперь больше полномочий по контролю и анализу "состояния здоровья" застройщика, в целях недопущения вывода в продажу потенциально проблемных объектов и недопущения потенциально ненадежных или недобросовестных застройщиков к привлечению денежных средств граждан-дольщиков.  У контролирующего органа теперь есть очень и очень мощный рычаг - это Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. В случае, если застройщик или его проект будут вызывать у комитета по строительству "смутные сомнения", он будет просто отказывать в выдаче этого Заключения, до того момента, пока эти сомнения не развеются ... Но как все это будет происходить на практике, и чем именно и как придется застройщикам развеивать "сомнения" региональных комитетов по строительству, жизнь покажет... А пока только существенно добавляется организационной работы застройщикам, с которой им придется в обязательном порядке справляться. 


С Уважением,

Адвокаты Юридической фирмы "ТРИАРИЙ"


Продолжение следует ...

С 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 2

Защита дольщиков в Санкт-Петербурге и Лен. областиС 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ дополнился новой статьей 18.1, специально посвященной возможности застройщика использовать денежные средства, полученные от дольщиков, на возмещение затрат, понесенных застройщиком на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, а также уплату процентов по целевым кредитам на их строительство.


Ведь не секрет, что один только дом "в чистом поле" сейчас уже мало кому интересен. Для дольщиков важно наличие вблизи дома жизненно необходимых объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник (под "объектами социальной инфраструктуры", за неимением каких-либо официальных разъяснений, мы пока понимаем именно это - объекты социального назначения, "соцкультбыт", СКБ). И ни для кого не секрет, что строить все эти объекты "соцкультбыта" за свой счет ни один застройщик не станет - затраты на  создание этих объектов всегда "закладывались" в цену квадратного метра продаваемого жилья. Теперь Федеральный закон № 214-ФЗ официально позволяет застройщику возмещать свои затраты на строительство объектов социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков, но при определенных условиях, а именно: если после ввода в эксплуатацию такого объекта на такой объект возникает право общей долевой собственности у дольщиков, или если такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.


Теперь рассмотрим оба случая подробнее: 


1. В общую долевую собственность граждан - участников долевого строительства объект социального назначения передается в том случае, когда между дольщиками и застройщиками заключены соответствующие соглашения о передаче этого объекта в общую долевую собственность дольщиков (далее - соглашение, соглашения). Данные соглашения являются новеллой российского законодательства, в настоящий момент Правительством РФ утверждено типовое соглашение. Заключаться данные соглашения должны только с теми дольщиками, чьи денежные средства застройщик привлекает на строительство объекта (то есть как с гражданами, так и с организациями, хотя зачем организации доля в праве общей долевой собственности на объект социального назначения - непонятно), и одновременно с заключением Опытный юрист по долевому строительству в Санкт-Петербургедоговора долевого участия, поскольку это соглашение является неотъемлемой частью договора долевого участия. Возможно, его лучше оформлять даже в качестве приложения к договору долевого участия, поскольку такие соглашения должны в итоге попасть в Росреестр, у которого, в свою очередь, должны быть правоустанавливающие документы для регистрации права общей долевой собственности дольщиков на объект социального назначения. При этом, проанализировав ч. 2 статьи 18.1, можно сделать вывод, что у дольщика нет обязанности заключить это соглашение - дольщик имеет полное право заключить только договор долевого участия, а от заключения соглашения отказаться. Поэтому в общую долевую собственность дольщиков такой объект социального назначения передается только в том случае, если доля общей площади помещений (квартир, офисов, паркингов и так далее), приобретенных дольщиками, заключившими соглашения, составляет не менее 50 % от площади всех реализованных по договорам долевого участия помещений в объекте.


Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает существенные условия такого соглашения:


  • вид и назначение передаваемого объекта социального назначения (детский сад, школа, поликлиника?, и так далее)
  • условия о возникновении у дольщика права общей долевой собственности на такой объект после ввода его в эксплуатацию (надо полагать, с регистрацией в ЕГРП и выдачей Росреестром соответствующего правоподтверждающего документа)
  • порядок определения доли в праве общей долевой собственности  на такой объект (хотя такой порядок и так прописан в части 9 статьи 18.1 - доля в праве общей долевой собственности определяется пропорционально площади приобретенного дольщиком помещения)
  • информация о налоговых и иных обязательствах собственника объекта социального назначения (это важно, поскольку не каждый дольщик захочет платить налог на имущество и нести расходы на содержание и использование по назначению, к примеру, детского садика, если его дети уже в школе, либо уже ходят в другой садик)
  • иные условия, установленные в качестве обязательным Правительством РФ.

Возникает также вопрос: те дольщики, которые не стали подписывать соглашение, приобретают в итоге долю в праве общей долевой собственности на объект социального назначения, или нет? Логично предположить, что право общей долевой собственности возникает только у тех дольщиков, которые все-таки заключили соглашения. 


Защита участников долевого строительства в Санкт-Петербурге2. Объект социального назначения подлежит безвозмездной передаче застройщиком в государственную или муниципальную собственность в том случае, если обязательство по передаче такого объекта в государственную или муниципальную собственность и порядок такой передачи предусмотрены следующими договорами:


  • договором о развитии застроенной территории
  • договором о комплексном освоении территории, в том числе для целей строительства жилья экономического класса
  • договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей
  • договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
  • иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом государственной власти или местного самоуправления, о безвозмездной передаче застройщиком в государственную или муниципальную собственность объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек), построенных в границах территории, документацию по планировке которой разрабатывал этот застройщик.

Тут, правда, возникает вопрос: почему законодатель предусмотрел исчерпывающий перечень договоров с государственными или муниципальными органами, на основании которых застройщик может безвозмездно передать объект социального назначения в государственную или муниципальную собственность. Ведь сейчас в России очень часто региональные и муниципальные власти заключают с застройщиками иные, прямо не предусмотренные законодательством, соглашения, о безвозмездной передаче построенных застройщиком объектов социального назначения в государственную или муниципальную собственность. И как теперь оценивать эти соглашения, являются ли они основанием для возмещения застройщиком своих затрат на строительство объектов социального назначения за счет средств дольщиков - не вполне ясно. Логика подсказывает, что эти соглашения также должны давать застройщику право возместить указанные затраты. 


СЮрист по защите прав участников долевого строительствататья 18.1 (в части 4) содержит еще одно интересное положение: если договоры с государственной или муниципальной властью не содержат прямого обязательства застройщика безвозмездно передать объект социального назначения в государственную или муниципальную собственность, то возникновение данного обязательства застройщика может быть поставлено в зависимость от условия, а именно: если доля помещений в объекте, приобретенных дольщиками, с которыми заключены соглашения о передаче объекта социального назначения в общую долевую собственность, окажется в итоге менее 50 % от общей площади всех реализованных по договорам долевого участия помещений в объекте. Грубо говоря, если дольщикам объект оказался не нужен, то тогда субъект РФ, или муниципальное образование, так уж и быть, возьмет его себе в собственность. 


Кроме того, можно сделать вывод, что если ни один из вышеуказанных соглашений и договоров (с государственными или муниципальными органами или с дольщиками) застройщиком не заключен, то построенный им объект социального назначения остается в собственности застройщика, и более того, застройщик лишен возможности компенсировать затраты на его создание за счет средств дольщиков. Подобный исход для любого застройщика малопривлекателен, в связи с чем рекомендуется всем застройщикам, предусмотревшим в проектной документации строительство объектов "соцкультбыта", заблаговременно заключать договоры о безвозмездной передаче этих объектов в государственную или муниципальную собственность. 


Статьей 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ также предусмотрено, что в случаях, если застройщик планирует компенсировать свои затраты на строительство объектов "соцкультбыта" за счет средств дольщиков (а если логически рассуждать, то во всех случаях строительства застройщиком объектов социального назначения, поскольку за свой счет строить объекты социального назначения ни один застройщик добровольно не станет), то в договоре долевого участия в обязательном порядке должно содержаться следующая информация:


  • о назначении объекта социальной инфраструктуры (детский сад, школа, поликлиника)
  • о целях и размерах затрат застройщика, которые компенсируются за счет средств дольщиков
  • о договорах, на основании которых объект социального назначения передается в государственную или муниципальную собственность или в общую долевую собственность дольщиков. 


Резюме:


Представительство в судеЗаконодатель, вероятно из лучших побуждений, регламентировал порядок и условия компенсации затрат застройщика на строительство объектов социального назначения за счет средств дольщиков. Как это облегчило работу застройщиков - непонятно. Как это улучшило положение дольщиков - тоже неясно, ведь и так, и так все объекты "соцкультбыта" строились и строятся за их деньги. Законодателю лучше бы облегчить налоговое бремя застройщика, безвозмездно передающего дорогостоящий объект "соцкультбыта"  в государственную или муниципальную собственность (пока данная операция учитывается как реализация со всеми сопутствующими последствиями), но это как-то ушло из зоны его внимания ... В связи с этим, учитывая также сложность формулировок в статье 18.1 и не всегда их четкое и однозначное понимание, о потенциальной полезности данной статьи 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ пока сложно говорить. 


Продолжение следует ...


С 01 января Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 3

Помощь участникам долевого строительства


С 01 января 2017 года существенно изменяются требования Федерального закона № 214-ФЗ к содержанию и порядку опубликования проектных деклараций, разрабатываемых застройщиком в отношении строящихся объектов.




В частности:


1. Теперь форма проектной декларации утверждается на федеральном уровне, Минстроем России. На данный момент форма проектной декларации уже утверждена. Данная форма носит табличный характер, вопросы по порядку ее заполнения решаются региональными комитетами по строительству по ходу дела, путем направления запросов в Минстрой России. Данная новая форма проектной декларации обязательна к заполнению в отношении всех вновь выводимых застройщиками в продажу объектов, а также в отношении  уже имеющихся строящихся объектов, которые на 01 января 2017 года еще не введены в эксплуатацию и по которым еще продолжают заключаться ДДУ (то есть привлекаются средства граждан). Утвержденная форма проектной декларации предусматривает детальное описание как продаваемых квартир и помещений в строящемся объекте, так и помещений общего пользования и общих сетей инженерно-технического обеспечения дома (общее имущество многоквартирного дома). В результате, ожидается, что проектные декларации с подобным детальным описанием, причем в строго зафиксированной табличной форме, будут неудобочитаемыми и довольно громоздкими, насчитывающими несколько сотен страниц.  


Опытный юрист по долевому строительству в Санкт-Петербурге2. Теперь после получения Разрешения на строительство объекта застройщик уже не может сразу заключать договор долевого участия. До этого ему надо в обязательном порядке направить подготовленную им проектную декларацию в региональный контролирующий орган (комитет по строительству субъекта РФ), который будет проверять проектную декларацию, а также самого застройщика, на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Причем направление проектной декларации будет происходить путем заполнения (вероятно, тут надо читать "размещения") проектной декларации на официальном сайте Минстроя России, причем с использованием усиленной квалифицированной электронной цифровой подписи (ЭЦП). А в срок не позднее 30 дней (то есть в срок от 1 до 30 дней) контролирующий орган выдает застройщику Заключение о соответствии проектной декларации и самого застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ или отказ в выдаче такого заключения. И только после получения Заключения о соответствии застройщик получает право заключать договоры долевого участия, причем закон предусматривает, что первый ДДУ застройщик должен подписать и подать документы на его регистрацию в Росреестр не позднее 60 дней с момента получения Заключения о соответствии. Если застройщик в этот срок не уложится (что сложно представить, поскольку даже при отсутствии покупателей застройщик обязательно отдаст на регистрацию ДДУ, оформленный на номинального дольщика), Заключение о соответствии придется получать заново. Кроме того, застройщик размещает проектную декларацию и Заключение о соответствие на своем официальном сайте.


Юридическая поддержка дольщиков3. Периодически вносимые застройщиком изменения в проектную декларацию теперь также размещаются на сайте Минстроя России, с использованием усиленной ЭЦП, в течение 5 рабочих дней с момента появления этих изменений, а кроме того, в тот же срок публикуются на официальном сайте застройщика. 


4. Примечательно, что законодатель проявил некоторую заботу о застройщике и предусмотрел, что застройщик не несет ответственности за недостоверную или неполную информацию, содержащуюся в проектной декларации, если это явилось следствием технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок.


5. Также интересно, что в проектной декларации застройщик теперь должен указывать свое коммерческое обозначение и (или) коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта. Причем законодатель написал именно про коммерческое обозначение (которое устанавливается эмпирическим путем, поскольку не подлежит регистрации), а не про товарный знак (товарный знак подлежит государственной регистрации). А ведь коммерческое обозначение и товарный знак - это не одно и то же, у них разный правовой режим, даже если словесно они в чем-то совпадают. К примеру, товарный знак застройщика может быть зарегистрирован, а вот коммерческого обозначения у застройщика может и не быть. С коммерческим обозначением строящегося объекта проще - под ним согласно текста Федерального закона № 214-Фз понимается просто наименование жилого комплекса.


Опытный юрист по долевому строительству6. Также отметим, что в проектную декларацию застройщику теперь придется включать еще и следующую информацию (которая раньше не вносилась в обязательном порядке):

- график строительства объекта 

- сведения о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение

- информацию об объектах "соцкультбыта", если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков

- после 01.07.2017 г.: сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика или сумме размеров полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц, с указанием наименования, адреса и контактных данных этих юридических лиц (поскольку с 01.07.2017 г. общая площадь помещений, которые разрешено реализовывать застройщику по договорам долевого участия, будет жестко привязана к размеру его уставного капитала, а также размерам уставного капитала связанных с ним лиц)

- после 01.07.2017 г.: сведения о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующем размеру уставного капитала застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц 

- после 01.07.2017 г.: о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех объектов, строительство которых осуществляется застройщиком и которые не введены в эксплуатацию, а в случае, если застройщиком заключен договор поручительства, то также о сумме площадей всех помещений во всех объектах, строительство которых осуществляется связанными с застройщиками юридическими лицами (все это необходимо для того, чтобы в каждый момент времени застройщик не превышал лимит площадей всех возводимых им объектов, который жестко привязан к размеру его уставного капитала и, при наличии, размерам уставных капиталов связанных с ним юридических лиц).


Правовая помощь дольщикамРезюме:


Проектная декларация отныне - это увесистый многостраничный документ, в табличной форме, не очень удобный к восприятию дольщиком - прежде всего из-за значительного объема содержащейся в нем информации. Но зато у контролирующего органа субъекта РФ появилось больше возможностей отслеживать соответствие между тем, что застройщик задекларировал, и тем, что он фактически строит. Вот только хватит ли у контролирующего органа ресурсов углядеть за всеми застройщиками - это большой вопрос. Вероятно, основное внимание контролирующего органа будет приковано прежде всего к потенциально проблемным застройщикам, а надежные застройщики с хорошей репутацией, такие как Северный город, LSR, YIT и ЛенСпецСМУ, пристальному изучению подвергаться не будут. 


Продолжение следует ...

С 01 января 2017 г. Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 4

Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется только с 01 июля 2017 года, а именно:


Помощь участникам долевого строительства1. Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, которые устанавливаются в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и иных оъектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые на текущий момент времени не введены в эксплуатацию. Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. В таком случае размеры уставных капиталов поручителей также будут учитываться при определении максимальной площади объектов долевого строительства, которые может строить в текущий момент застройщик. Правда, нужно иметь ввиду, что при определении этой максимальной площади также учитываются площади объектов, строительство которых за счет средств дольщиков осуществляют сами поручители, а также иные лица, за которых эти поручители поручились (поручители и лица, за которых поручители поручились, в законе называются "связанные с застройщиком лица"). 


Решение проблем дольщиков в судеМинимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер уставных капиталов застройщика и связанных с ним лиц  составляет:


  • 2 500 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 1 500 кв.м
  • 4 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 2 500 кв.м
  • 10 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 10 000 кв.м
  • 40 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 25 000 кв.м
  • 80 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 50 000 кв.м
  • 150 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 100 000 кв.м
  • 400 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 250 000 кв.м
  • 800 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 500 000 кв.м
  • 1 500 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц более 500 000 кв.м.

Застройщики, не удовлетворяющие этим требованиям на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство многоквартирных домов. 


Правовая помощь в судеКак уже было сказано выше, если застройщику не хватает размера собственного уставного капитала для осуществления строительства необходимого объема площадей, застройщик может заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства. В результате застройщик получит возможность учитывать размеры уставных капиталов поручителей при определении максимального размера площадей, которые разрешено строить застройщику. Договор поручительства заключается только в тех случаях, когда застройщик намерен привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство жилых помещений (квартир). По договору поручительства поручитель (или сопоручители) обязываются перед дольщиками нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по заключенным договорам долевого участия. Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до регистрации первого договора долевого участия в отношении строящегося объекта. Кроме того, к поручителю предъявляются определенные требования: во-первых, поручитель должен обязательно быть учредителем (участником, акционером) застройщика; а во-вторых, поручитель должен отвечать всем тем требованиям, которые предъявляются Федеральным законом № 214-ФЗ к самому застройщику. 


Договор поручительства по сути носит характер договора, заключенного в пользу третьего лица - дольщика. При этом, в договоре поручительства обязательно должны содержаться в том числе следующие положения: 


  • о солидарной или субсидиарной ответственности поручителя перед дольщиками за неисполнение застройщиком обязательств по договорам долевого участия; причем допустимы два варианта - и солидарная ответственность, и субсидиарная ответственность поручителя; выбор, надо полагать, за застройщиком и его поручителем
  • Судебное представительство по ДДУесли дольщик уступает свои права по договору долевого участия третьему лицу, то к этому третьему лицу также переходят права прежнего дольщика, возникшие из договора поручительства
  • договор поручительства должен предусматривать срок действия не менее чем на 2 года больше предусмотренного договором долевого участия срока передачи квартиры по акту
  • поручители должны дать согласие нести ответственность перед дольщиками в случае внесения каких-либо изменений в заключенные договоры долевого участия
  • обязанность застройщика и поручителя известить дольщика о досрочном прекращении договора поручительства
  • все иные положения договора поручительства должны удовлетворять обязательному требованию, а именно: они не должны влечь за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, или иные неблагоприятные последствия для дольщика. 

Ели застройщик заключил договор поручительства, то он должен довести эту информацию (о поручителе и условиях поручительства) до каждого дольщика до момента заключения с ним договора долевого участия. Если договор поручительства расторгается или досрочно прекращается по иным основаниям, поручитель и застройщик должны письменно известить об этом дольщика за один месяц до прекращения договора поручительства. А кроме того, в течение 5 дней с момента прекращения договора поручительства застройщик должен известить об этом региональный контролирующий орган, и в течение 20 дней заключить новый договор поручительства. 


2. С 01 июля 2017 года в России будет Единый реестр застройщиков, вести его вероятнее всего будет Минстрой России. Порядок ведения Единого реестра застройщиков будет определен Правительством РФ.


Юридические услуги по долевому строительству3. С 01 июля 2017 года застройщики получат возможность привлекать денежные средства дольщиков с использованием эскроу счетов. Если застройщик будет работать с эскроу счетами, то ему не нужно будет осуществлять страхование своей ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками, либо заключать соответствующие договоры поручительства с кредитными организациями. Однако все остальные требования к застройщикам сохраняются, равно как и отчисления 1% в Компенсационный фонд. При этом, эскроу счета подразумевают, что денежные средства будут храниться в банке до момента завершения строительства. И перечисляться застройщику будут только после завершения стройки. А до этого времени застройщик будет финансировать строительство объекта за счет собственных средств и за счет проектного финансирования банка. В чем выгода застройщика при данной схеме финансирования, сказать крайне трудно. Выгодна данная схема исключительно банкам, которые получают себе в оборот денежные средства дольщиков, внесенные на эскроу счета, причем вероятно бесплатно или по очень низкой ставке "до востребования", и при этом кредитуют застройщика, за счет этих же средств, уже по вполне рыночным ставкам. Данная схема заработает 01 июля 2017 года, и только тогда будет понятно, насколько она реализуема на практике. 


Резюме:


01 июля 2017 года - это будет поворотный момент в работе застройщиков, которым нужно будет как-то адаптироваться под требования к размеру уставного капитала. Вероятно, сделать это смогут только финансово устойчивые застройщики. Что будет с остальными, и как это все скажется на цене квадратного метра и в целом на правах и интересах дольщика, пока сложно сказать.


Продолжение следует... 

С 01 января 2017 г. Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 5

Юридическая защита дольщиковВ структуру нормативно-правового регулирования правоотношений, связанных с привлечением застройщиками денежных средств граждан и организаций за строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, внесены также следующие важные и интересные изменения: 


1. Отныне действие Федерального закона №214-ФЗ распространятся не только на строительство (реконструкцию) многоквартирных жилых домов, но также и на строительство (реконструкцию) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (так называемых "таун-хаусов"), в случае привлечения для строительства (реконструкции) таких домов денег от граждан или организаций. 


2. Договор долевого участия теперь должен содержать более детальное описание характеристик как самого строящегося дома, так и приобретаемого дольщиком помещения в нем. В частности, ДДУ должен содержать подробный план объекта долевого строительства, в графической форме, с указание на местоположение приобретаемого помещения на плане этажа дома, а также детальные характеристики самого дома: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности и сейсмостойкости. Поскольку эти данные о характеристиках многоквартирного дома содержатся в проектной декларации, то договор долевого участия в этой части должен соответствовать проектной декларации. В противном случае, дольщик вправе признать свой договор долевого участия недействительным в судебном порядке. Соответственно, получается, что в ходе строительства дома уже сложно будет менять некоторые проектные решения, связанные, к примеру, с изменением материалов наружных стен,  поскольку иначе возникнет формальное нарушение договора долевого участия. 


Правовая поддержка дольщиков в СПб3. Установлен дополнительный способ определения цены договора долевого участия, путем установления в договоре долевого участия цены единицы площади продаваемого помещения. Соответственно, цена договора определяется как произведение общей площади помещения на цену единицы площади. При этом, вспомогательные помещения объекта долевого строительства (балконы, лоджии, веранды, террасы) также учитываются в общей площади, с применением определенного коэффициента (согласно Приказа Минстроя России от 25.11.2016 г. № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения"). После завершения строительства дома и изготовления технического плана на помещение, цена договора автоматически корректируется, исходя из фактической площади построенного объекта долевого строительства. 


4. Законодатель теперь на уровне федерального закона закрепил практику, которая и так существовала у застройщиков, а именно: что оплата цены договора долевого участия производится только после государственной регистрации договора долевого участия в органах Росреестра. При этом оплата может производиться как единовременно, так и в рассрочку. 


5. На законодательном уровне закреплено положение, которое также ранее уже существовало в практике застройщиков (в силу общих требований статьи 406 Гражданского кодекса РФ о просрочке кредитора), о том, что в случае нарушения застройщиком срока передачи помещения дольщику по причине того, что дольщик сам необоснованно уклоняется от его приемки, застройщик освобождается от необходимости уплачивать дольщику неустойку за просрочку передачи помещения по акту, при условии, что сам застройщик не допускал нарушений договора долевого участия, за которые установлена ответственность. 


Правовая защита дольщиков6. Закон 214-ФЗ теперь предусматривает, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа помещения или элементов его отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, входящих в состав помещения, а также вследствие нарушения обязательных требований к порядку эксплуатации помещения или входящих в его состав элементов (отделка, инженерные системы и т.п.), ненадлежащего ремонта помещения или входящих в него систем и элементов, а также, что является абсолютным новшеством, если недостатки возникли в результате нарушения дольщиком правил и условий эффективного и безопасного использования помещения, входящих в него элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов и изделий, предусмотренных переданной дольщику Инструкцией по эксплуатации!


Да, в 214-ФЗ введено еще одно важное новшество - обязанность застройщика передать дольщику Инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Теперь у застройщика есть шанс минимизировать свою ответственность за недостатки продаваемых помещений, путем детального описания обязанностей дольщиков по содержанию и уходу за этими помещениями. Кстати, 214-ФЗ требует, чтобы инструкция по эксплуатации прикладывалась к каждому акту приема-передачи объекта долевого строительства в качестве его неотъемлемого приложения! В этой инструкции по эксплуатации застройщик должен указать правила и условия эффективного и безопасного использования помещения, а также срок службы помещения и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Надо полагать, что срок службы в данном случае устанавливается не в отношении всего многоквартирного дома (поскольку общее имущество многоквартирного дома теперь формально не является часть объекта долевого строительства, согласно буквальному прочтению пункта 2 стать 2 Федерального закона № 214-ФЗ), а только в отношении конкретных помещений, причем можно на разные элементы помещения устанавливать разные сроки службы, к примеру: на бетонные конструкции - 100 лет, на отделку фасада - 10 лет, на инженерные системы и заполнение оконных проемов - 5 лет, на сантехническое оборудование и отделку - 3 года. 


Эффективная помощь участникам долевого строительства7. Некоторые новации внесены в права дольщика на расторжение договора долевого участия. Так, дольщик может теперь в судебном порядке расторгнуть договор долевого участия в том случае, если застройщик существенно изменил проектную документацию строящегося объекта, а также если по завершении строительства фактическая площадь приобретаемого дольщиком помещения будет более чем на 5 % (в любую сторону) отличаться от той, что согласована в договоре долевого участия. При этом, закон теперь прямо предусматривает, что если застройщик надлежащим образом исполняет все свои обязательства по договору долевого участия, то дольщик не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Данное нововведение призвано защитить застройщиков от тех дольщиков, которые злоупотребляли правом на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора, предусмотренный статьей 32 Закона о защите прав потребителей. 


Также, считаем необходимым упомянуть некоторые интересные изменения в иные федеральные законы, связанные с долевым строительством. Так, статья 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" изложена в новой редакции, и предусматривает, что план создаваемого многоквартирного дома, сдаваемый в органы Росреестра для регистрации договоров долевого участия, должен содержать сведения не только о количестве машино-мест в паркинге, но и о планируемой площади каждого из указанных машино-мест. Получается ли теперь, что поскольку с 01.01.2017 г. машино-место - это самостоятельный объект недвижимости, то теперь доли в паркинге продавать нельзя, а можно продавать только машино-места? А как при этом быть с расположенными в помещении паркинга местам для мотоциклов, "семейными" (составными) машино-местами,  кладовками в паркингах, которые не удовлетворяют требованиям к размерам машино-мест, установленным Приказом Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 г. № 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места"? Ответ на этот вопрос даст, видимо, практика Росреестра. 


Защита дольщиков в ПитереКроме того, внесены некоторые изменения в Федеральный закон № 38-ФЗ от 13.03.2006 г. "О рекламе". Теперь реклама квартир и помещений, реализуемых по договорам долевого участия, должна содержать, помимо прочих, сведения о коммерческом обозначении застройщика (а данного коммерческого обозначения у застройщика может и не быть, поскольку коммерческое обозначение - это не товарный знак), а также коммерческое обозначение самого строящегося объекта, под которым понимается коммерческое наименование строящегося жилого комплекса (а вот это наименование есть практически у каждой новостройки). Кроме того, реклама квартир и помещений, реализуемых по договорам долевого участия, не допускается до выдачи застройщику Заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона №214-ФЗ (это требование, по последним разъяснениям ФАС РФ,  распространяется только на те объекты, первый договор долевого участия по которым зарегистрирован после 01.01.2017 г.)


С Уважением,

Адвокаты Юридической фирмы "ТРИАРИЙ"

24.01.2017 г.


В начало