Статьи

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

С 01 января Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 3

Помощь участникам долевого строительства


С 01 января 2017 года существенно изменяются требования Федерального закона № 214-ФЗ к содержанию и порядку опубликования проектных деклараций, разрабатываемых застройщиком в отношении строящихся объектов.




В частности:


1. Теперь форма проектной декларации утверждается на федеральном уровне, Минстроем России. На данный момент форма проектной декларации уже утверждена. Данная форма носит табличный характер, вопросы по порядку ее заполнения решаются региональными комитетами по строительству по ходу дела, путем направления запросов в Минстрой России. Данная новая форма проектной декларации обязательна к заполнению в отношении всех вновь выводимых застройщиками в продажу объектов, а также в отношении  уже имеющихся строящихся объектов, которые на 01 января 2017 года еще не введены в эксплуатацию и по которым еще продолжают заключаться ДДУ (то есть привлекаются средства граждан). Утвержденная форма проектной декларации предусматривает детальное описание как продаваемых квартир и помещений в строящемся объекте, так и помещений общего пользования и общих сетей инженерно-технического обеспечения дома (общее имущество многоквартирного дома). В результате, ожидается, что проектные декларации с подобным детальным описанием, причем в строго зафиксированной табличной форме, будут неудобочитаемыми и довольно громоздкими, насчитывающими несколько сотен страниц.  


Опытный юрист по долевому строительству в Санкт-Петербурге2. Теперь после получения Разрешения на строительство объекта застройщик уже не может сразу заключать договор долевого участия. До этого ему надо в обязательном порядке направить подготовленную им проектную декларацию в региональный контролирующий орган (комитет по строительству субъекта РФ), который будет проверять проектную декларацию, а также самого застройщика, на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Причем направление проектной декларации будет происходить путем заполнения (вероятно, тут надо читать "размещения") проектной декларации на официальном сайте Минстроя России, причем с использованием усиленной квалифицированной электронной цифровой подписи (ЭЦП). А в срок не позднее 30 дней (то есть в срок от 1 до 30 дней) контролирующий орган выдает застройщику Заключение о соответствии проектной декларации и самого застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ или отказ в выдаче такого заключения. И только после получения Заключения о соответствии застройщик получает право заключать договоры долевого участия, причем закон предусматривает, что первый ДДУ застройщик должен подписать и подать документы на его регистрацию в Росреестр не позднее 60 дней с момента получения Заключения о соответствии. Если застройщик в этот срок не уложится (что сложно представить, поскольку даже при отсутствии покупателей застройщик обязательно отдаст на регистрацию ДДУ, оформленный на номинального дольщика), Заключение о соответствии придется получать заново. Кроме того, застройщик размещает проектную декларацию и Заключение о соответствие на своем официальном сайте.


Юридическая поддержка дольщиков3. Периодически вносимые застройщиком изменения в проектную декларацию теперь также размещаются на сайте Минстроя России, с использованием усиленной ЭЦП, в течение 5 рабочих дней с момента появления этих изменений, а кроме того, в тот же срок публикуются на официальном сайте застройщика. 


4. Примечательно, что законодатель проявил некоторую заботу о застройщике и предусмотрел, что застройщик не несет ответственности за недостоверную или неполную информацию, содержащуюся в проектной декларации, если это явилось следствием технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок.


5. Также интересно, что в проектной декларации застройщик теперь должен указывать свое коммерческое обозначение и (или) коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта. Причем законодатель написал именно про коммерческое обозначение (которое устанавливается эмпирическим путем, поскольку не подлежит регистрации), а не про товарный знак (товарный знак подлежит государственной регистрации). А ведь коммерческое обозначение и товарный знак - это не одно и то же, у них разный правовой режим, даже если словесно они в чем-то совпадают. К примеру, товарный знак застройщика может быть зарегистрирован, а вот коммерческого обозначения у застройщика может и не быть. С коммерческим обозначением строящегося объекта проще - под ним согласно текста Федерального закона № 214-Фз понимается просто наименование жилого комплекса.


Опытный юрист по долевому строительству6. Также отметим, что в проектную декларацию застройщику теперь придется включать еще и следующую информацию (которая раньше не вносилась в обязательном порядке):

- график строительства объекта 

- сведения о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение

- информацию об объектах "соцкультбыта", если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков

- после 01.07.2017 г.: сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика или сумме размеров полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц, с указанием наименования, адреса и контактных данных этих юридических лиц (поскольку с 01.07.2017 г. общая площадь помещений, которые разрешено реализовывать застройщику по договорам долевого участия, будет жестко привязана к размеру его уставного капитала, а также размерам уставного капитала связанных с ним лиц)

- после 01.07.2017 г.: сведения о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующем размеру уставного капитала застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц 

- после 01.07.2017 г.: о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех объектов, строительство которых осуществляется застройщиком и которые не введены в эксплуатацию, а в случае, если застройщиком заключен договор поручительства, то также о сумме площадей всех помещений во всех объектах, строительство которых осуществляется связанными с застройщиками юридическими лицами (все это необходимо для того, чтобы в каждый момент времени застройщик не превышал лимит площадей всех возводимых им объектов, который жестко привязан к размеру его уставного капитала и, при наличии, размерам уставных капиталов связанных с ним юридических лиц).


Правовая помощь дольщикамРезюме:


Проектная декларация отныне - это увесистый многостраничный документ, в табличной форме, не очень удобный к восприятию дольщиком - прежде всего из-за значительного объема содержащейся в нем информации. Но зато у контролирующего органа субъекта РФ появилось больше возможностей отслеживать соответствие между тем, что застройщик задекларировал, и тем, что он фактически строит. Вот только хватит ли у контролирующего органа ресурсов углядеть за всеми застройщиками - это большой вопрос. Вероятно, основное внимание контролирующего органа будет приковано прежде всего к потенциально проблемным застройщикам, а надежные застройщики с хорошей репутацией, такие как Северный город, LSR, YIT и ЛенСпецСМУ, пристальному изучению подвергаться не будут. 


Продолжение следует ...