Статьи

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

С 01 января 2017 г. Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 4

Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется только с 01 июля 2017 года, а именно:


Помощь участникам долевого строительства1. Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, которые устанавливаются в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и иных оъектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые на текущий момент времени не введены в эксплуатацию. Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. В таком случае размеры уставных капиталов поручителей также будут учитываться при определении максимальной площади объектов долевого строительства, которые может строить в текущий момент застройщик. Правда, нужно иметь ввиду, что при определении этой максимальной площади также учитываются площади объектов, строительство которых за счет средств дольщиков осуществляют сами поручители, а также иные лица, за которых эти поручители поручились (поручители и лица, за которых поручители поручились, в законе называются "связанные с застройщиком лица"). 


Решение проблем дольщиков в судеМинимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер уставных капиталов застройщика и связанных с ним лиц  составляет:


  • 2 500 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 1 500 кв.м
  • 4 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 2 500 кв.м
  • 10 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 10 000 кв.м
  • 40 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 25 000 кв.м
  • 80 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 50 000 кв.м
  • 150 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 100 000 кв.м
  • 400 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 250 000 кв.м
  • 800 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 500 000 кв.м
  • 1 500 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц более 500 000 кв.м.

Застройщики, не удовлетворяющие этим требованиям на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство многоквартирных домов. 


Правовая помощь в судеКак уже было сказано выше, если застройщику не хватает размера собственного уставного капитала для осуществления строительства необходимого объема площадей, застройщик может заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства. В результате застройщик получит возможность учитывать размеры уставных капиталов поручителей при определении максимального размера площадей, которые разрешено строить застройщику. Договор поручительства заключается только в тех случаях, когда застройщик намерен привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство жилых помещений (квартир). По договору поручительства поручитель (или сопоручители) обязываются перед дольщиками нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по заключенным договорам долевого участия. Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до регистрации первого договора долевого участия в отношении строящегося объекта. Кроме того, к поручителю предъявляются определенные требования: во-первых, поручитель должен обязательно быть учредителем (участником, акционером) застройщика; а во-вторых, поручитель должен отвечать всем тем требованиям, которые предъявляются Федеральным законом № 214-ФЗ к самому застройщику. 


Договор поручительства по сути носит характер договора, заключенного в пользу третьего лица - дольщика. При этом, в договоре поручительства обязательно должны содержаться в том числе следующие положения: 


  • о солидарной или субсидиарной ответственности поручителя перед дольщиками за неисполнение застройщиком обязательств по договорам долевого участия; причем допустимы два варианта - и солидарная ответственность, и субсидиарная ответственность поручителя; выбор, надо полагать, за застройщиком и его поручителем
  • Судебное представительство по ДДУесли дольщик уступает свои права по договору долевого участия третьему лицу, то к этому третьему лицу также переходят права прежнего дольщика, возникшие из договора поручительства
  • договор поручительства должен предусматривать срок действия не менее чем на 2 года больше предусмотренного договором долевого участия срока передачи квартиры по акту
  • поручители должны дать согласие нести ответственность перед дольщиками в случае внесения каких-либо изменений в заключенные договоры долевого участия
  • обязанность застройщика и поручителя известить дольщика о досрочном прекращении договора поручительства
  • все иные положения договора поручительства должны удовлетворять обязательному требованию, а именно: они не должны влечь за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, или иные неблагоприятные последствия для дольщика. 

Ели застройщик заключил договор поручительства, то он должен довести эту информацию (о поручителе и условиях поручительства) до каждого дольщика до момента заключения с ним договора долевого участия. Если договор поручительства расторгается или досрочно прекращается по иным основаниям, поручитель и застройщик должны письменно известить об этом дольщика за один месяц до прекращения договора поручительства. А кроме того, в течение 5 дней с момента прекращения договора поручительства застройщик должен известить об этом региональный контролирующий орган, и в течение 20 дней заключить новый договор поручительства. 


2. С 01 июля 2017 года в России будет Единый реестр застройщиков, вести его вероятнее всего будет Минстрой России. Порядок ведения Единого реестра застройщиков будет определен Правительством РФ.


Юридические услуги по долевому строительству3. С 01 июля 2017 года застройщики получат возможность привлекать денежные средства дольщиков с использованием эскроу счетов. Если застройщик будет работать с эскроу счетами, то ему не нужно будет осуществлять страхование своей ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками, либо заключать соответствующие договоры поручительства с кредитными организациями. Однако все остальные требования к застройщикам сохраняются, равно как и отчисления 1% в Компенсационный фонд. При этом, эскроу счета подразумевают, что денежные средства будут храниться в банке до момента завершения строительства. И перечисляться застройщику будут только после завершения стройки. А до этого времени застройщик будет финансировать строительство объекта за счет собственных средств и за счет проектного финансирования банка. В чем выгода застройщика при данной схеме финансирования, сказать крайне трудно. Выгодна данная схема исключительно банкам, которые получают себе в оборот денежные средства дольщиков, внесенные на эскроу счета, причем вероятно бесплатно или по очень низкой ставке "до востребования", и при этом кредитуют застройщика, за счет этих же средств, уже по вполне рыночным ставкам. Данная схема заработает 01 июля 2017 года, и только тогда будет понятно, насколько она реализуема на практике. 


Резюме:


01 июля 2017 года - это будет поворотный момент в работе застройщиков, которым нужно будет как-то адаптироваться под требования к размеру уставного капитала. Вероятно, сделать это смогут только финансово устойчивые застройщики. Что будет с остальными, и как это все скажется на цене квадратного метра и в целом на правах и интересах дольщика, пока сложно сказать.


Продолжение следует...