Статьи

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

C 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился. Обзор. Часть 1

Защита дольщиков в Санкт-Петербурге и Лен. областиС 01 января 2017 года вступила в силу большая часть поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", принятых Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ.


Итак, что теперь, начиная с 01.01.2017 г., мы имеем и с чем нам работать:


1. Законодателем существенно усилены требования к застройщикам, которые намерены привлекать к строительству жилых многоквартирных домов денежные средства граждан - участников долевого строительства жилья. В частности, застройщики теперь должны удовлетворять следующим обязательным условиям:


  •  в отношении застройщика не должно быть возбуждено процедур ликвидации или банкротства, а также не должно быть вынесено решений о приостановлении деятельности застройщика
  • застройщик или его единоличный исполнительный орган не должны находиться в Реестре недобросовестных поставщиков или в Реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков, принадлежащих государству
  • у застройщика не должно быть недоимок по налогам и сборам, задолженностей по обязательным платежам в бюджет за прошедший календарный год на сумму свыше 25 % балансовой стоимости активов застройщика за последний отчетный период, согласно данным бухгалтерской (финансовой) отчетности
  • у единоличного исполнительного органа или главного бухгалтера застройщика не должно быть неснятой / непогашенной судимости за преступления.


Обратим Ваше внимание, что вышеуказанные требования распространяются только на тех застройщиков, которые заключили (то есть зарегистрировали в Росреестре) первый договор долевого участия после 01 января 2017 года. На привлечение денежных средств граждан к строительству тех объектов, первый договор долевого участия по которым заключен до 01 января 2017 года, данные ограничения не распространяются. 


2. Теперь бухгалтерская (финансовая) отчетность всех застройщиков подлежит обязательному ежегодному аудиту. Это должно обеспечить возможность для уполномоченного органа осуществлять контроль за финансовым состоянием застройщика. 


Помощь дольщикам в Санкт-Петербурге3. В Российской Федерации создается Компенсационный фонд, в который застройщики, привлекающие денежные средства граждан-дольщиков,  будут в обязательном порядке отчислять денежные средства. На данный момент данный фонд уже создан, размер отчислений в него также определен Правительством РФ - пока это 1 % от планируемой стоимости строительства многоквартирного жилого дома. Денежные средства, поступаемые в этот фонд, будут расходоваться на достройку проблемных объектов, а также на выплату компенсаций тем дольщикам, которые решили расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком-банкротом. Денежные средства фонда, не используемые по назначению, будут временно размещаться в надежных банках (в которых также размещаются государственные средства), под проценты. 


4. Теперь каждый застройщик, привлекающий денежные средства граждан-дольщиков, должен иметь свой официальный сайт, доменное имя которого принадлежит этому застройщику, либо лицу, выступившему в качестве поручителя застройщика по его обязательствам перед дольщиками. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ теперь четко прописано, что в обязательном порядке должно размещаться на данном официальном сайте застройщика:

Официальный сайт застройщика

  • сканированные копии всех разрешений на ввод в эксплуатацию тех объектов, которые построены застройщиком в последние три года (надо полагать, что данную информацию нужно постоянно актуализировать, чтобы это требование выполнялось в любой момент времени)
  • сканированная копия аудиторского заключения в отношении финансовой (бухгалтерской) отчетности застройщика за последний отчетный период (то есть год)
  • сканированная копия Разрешения на строительство того объекта, на создание которого привлекаются денежные средства граждан-дольщиков
  • сканированная копия положительного заключения государственной (или негосударственной) экспертизы проектной документации объекта, на строительство которого привлекаются денежные средства граждан-дольщиков
  • сканированные копии правоустанавливающих документов застройщика на земельный участок, на котором планируется построить объект за счет средств граждан-дольщиков (договор о приобретении земельного участка в собственность, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, договор аренды земельного участка для целей строительства, и так далее)
  • информация о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации строящегося объекта
  • информация о количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных частей (то есть квартир, офисов, паркингов и иных нежилых помещений), а также описание данных самостоятельных частей объекта в соответствии с проектной документацией
  • проектная декларация по новой форме, утвержденной Минстроем России
  • заключение уполномоченного органа (комитета по строительству субъекта РФ) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ
  • проект договора долевого участия, используемого застройщиком для привлечения денежных средств граждан-дольщиков; данный проект договора должен соответствовать обязательным требованиям, установленным Правительством РФ
  • выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по заключенным договорам долевого участия: поручительство (когда уставного капитала застройщика недостаточно для привлечения денежных средств граждан-дольщиков) либо эскроу-счета, используемые застройщиком для зачисления денежных средств граждан-участников долевого строительства
  • договор поручительства (если он заключен застройщиком ввиду недостаточности собственного уставного капитала для привлечения требуемого объема денежных средств граждан-дольщиков на строительство объекта)
  • фотографии строящегося объекта, которые будут отражать текущее состояние объекта и которые должны ежемесячно обновляться застройщиком. 


Юрист по долевому строительству в Санкт-ПетербургеВышеуказанная информация должна быть размещена застройщиком на своем официальном сайте в течение 5 рабочих дней с момента получения Заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. При этом, закон никак не запрещает застройщику помимо официального сайта иметь и так называемые "продающие" (рекламные) сайты, а кроме того, совмещать функции официального сайта и рекламного сайта в одном интернет-ресурсе. 


Также необходимо иметь ввиду, чтоб вышеуказанная информация должна размещаться в отношении каждого строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Таким образом, получается, что информация, общая для всех объектов (это информация о застройщике) может быть размещена на официальном сайте один раз (главное, соблюсти требование, чтобы доступ к любой информации был возможен посредством не более трех переходов (кликов)), а информация, связанная с каждым конкретным объектом - размещается уже в индивидуальных разделах, посвященных этому объекту (но тоже с соблюдением условия о трех кликах). 


Если в информацию, опубликованную на официальном сайте застройщика, вносятся изменения, то данные изменения должны быть опубликованы на сайте не позднее 5 дней с даты появления таких изменений. 


Следует обратить внимание, что застройщику теперь очень важно обеспечить полное соответствие условий заключаемых договоров долевого участия положениям проектной декларации. Поскольку в случае обнаружения несоответствия (на момент заключения договора долевого участия), дольщик получает право обратиться в суд с иском о признании заключенного договора долевого участия недействительным. 


5. Федеральный закон № 214-ФЗ теперь очень детально конкретизирует те направления, на которые застройщик может использовать денежные средства граждан-дольщиков. Среди этих целей использования привлеченных денежных средств отметим следующие:

Адвокаты по долевому строительству в Санкт-Петербурге

  • строительство или реконструкция многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на его строительство; застройщик должен обособленно вести учет денежных средств граждан-дольщиков, расходуемых на строительство этого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости
  • строительство или реконструкция нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости или возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на их строительство (реконструкцию), при условии, что строительство (реконструкция) этих нескольких объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала или микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории; застройщик должен обособленно вести учет денежных средств граждан-дольщиков, расходуемых на строительство (реконструкцию) указанных нескольких объектов недвижимости
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на приобретение прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также на проведение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий
  • Опытный юрист по защите прав дольщиков в Санкт-Петербургестроительство (реконструкция) в границах земельного участка, права на который принадлежат застройщику, сетей инженерно-технического обеспечения для целей подключения (технологического присоединения) создаваемых на этом земельном участке объектов недвижимости к городским сетям ресурсоснабжения, при условии, однако, что строительство (реконструкция) этих сетей предусмотрены проектной документацией; либо возмещение затрат, понесенных зстройщиком на строительство (реконструкцию) этих сетей
  • внесение платы за подключение (технологическое присоединение) к сетям снабжения коммунальными ресурсами, либо возмещение затрат, понесенных застройщиком на внесение этой платы
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на подготовку документации по планировке территории, на которой осуществляется строительство объекта
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на строительство (реконструкцию) в пределах территории, документацию по планировке которой он разработал, объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной Опытные юристы в Санкт-Петербургеинфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Таким образом законодатель, видимо, решил стимулировать застройщиков облагораживать и обустраивать квартал или микрорайон (элемент планировочной структуры), в пределах которого строится объект, а также непосредственно прилегающие к земельному участку застройщика места общего пользования. При этом, данное возмещение производится не полностью, а только пропорционально доле общей площади строящегося объекта в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах данной территории (почему пропорционально - не вполне ясно; получается, если кто-то еще на этой территории строит, то полностью компенсировать затраты не получится, только в пропорции; а если никто не строит, то можно полностью компенсировать ... и в чем тут тогда замысел и логика законодателя? Может, имеется ввиду "строящихся этим же застройщиком в границах данной территории"?)
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на уплату процентов по целевым кредитам на строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов); тут возникает вопрос: а затраты на сопутствующие платежи - банковские комиссии, платы за поручительство и гарантии, плату за регистрацию залогов и прочие, связанные с получением кредита - могут компенсироваться? Исходя из буквального понимания закона - нет. 
  • возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров долевого участия.

Тут возникает еще вопрос: прочие затраты застройщика, связанные со строительством (реклама, консалтинговые и прочие услуги) могут быть компенсированы за счет средств граждан дольщиков или нет? Исходя из текущей редакции Федерального закона № 214-ФЗ, получается, что нет - данные затраты застройщик должен нести за счет иных источников (собственные средства или кредитные ресурсы).


Резюме:


Судебное представительство в Санкт-ПетербургеРабота застройщиков подверглась значительной и детальной регламентации. Цель этому - отсеять недобросовестных застройщиков (то есть нацеленных исключительно на получение средств граждан-дольщиков без четкого намерения достроить объект и передать квартиры дольщикам) и потенциальных застройщиков-банкротов (так называемых "непрофессиональных девелоперов", берущих на себя  необоснованные риски и недостаточно просчитывающих экономику проекта, неэффективно и неумело расходующих денежные средства дольщиков). Контроль за застройщиками будет осуществляться на двух уровнях: федеральном (это Минстрой России) и региональном (это комитеты по строительству субъектов РФ). Теперь, по идее, у дольщиков должна появиться более полная картина о застройщике, о том, насколько он надежен, и насколько строящийся дом и конкретный приобретаемый объект долевого строительства, а также условия его приобретения и передачи, удовлетворяют требованиям дольщика. И у контролирующих органов теперь больше полномочий по контролю и анализу "состояния здоровья" застройщика, в целях недопущения вывода в продажу потенциально проблемных объектов и недопущения потенциально ненадежных или недобросовестных застройщиков к привлечению денежных средств граждан-дольщиков.  У контролирующего органа теперь есть очень и очень мощный рычаг - это Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. В случае, если застройщик или его проект будут вызывать у комитета по строительству "смутные сомнения", он будет просто отказывать в выдаче этого Заключения, до того момента, пока эти сомнения не развеются ... Но как все это будет происходить на практике, и чем именно и как придется застройщикам развеивать "сомнения" региональных комитетов по строительству, жизнь покажет... А пока только существенно добавляется организационной работы застройщикам, с которой им придется в обязательном порядке справляться. 


С Уважением,

Адвокаты Юридической фирмы "ТРИАРИЙ"


Продолжение следует ...

С 01 января 2017 г. Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 4

Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется только с 01 июля 2017 года, а именно:


Помощь участникам долевого строительства1. Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, которые устанавливаются в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и иных оъектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые на текущий момент времени не введены в эксплуатацию. Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. В таком случае размеры уставных капиталов поручителей также будут учитываться при определении максимальной площади объектов долевого строительства, которые может строить в текущий момент застройщик. Правда, нужно иметь ввиду, что при определении этой максимальной площади также учитываются площади объектов, строительство которых за счет средств дольщиков осуществляют сами поручители, а также иные лица, за которых эти поручители поручились (поручители и лица, за которых поручители поручились, в законе называются "связанные с застройщиком лица"). 


Решение проблем дольщиков в судеМинимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер уставных капиталов застройщика и связанных с ним лиц  составляет:


  • 2 500 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 1 500 кв.м
  • 4 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 2 500 кв.м
  • 10 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 10 000 кв.м
  • 40 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 25 000 кв.м
  • 80 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 50 000 кв.м
  • 150 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 100 000 кв.м
  • 400 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 250 000 кв.м
  • 800 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 500 000 кв.м
  • 1 500 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц более 500 000 кв.м.

Застройщики, не удовлетворяющие этим требованиям на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство многоквартирных домов. 


Правовая помощь в судеКак уже было сказано выше, если застройщику не хватает размера собственного уставного капитала для осуществления строительства необходимого объема площадей, застройщик может заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства. В результате застройщик получит возможность учитывать размеры уставных капиталов поручителей при определении максимального размера площадей, которые разрешено строить застройщику. Договор поручительства заключается только в тех случаях, когда застройщик намерен привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство жилых помещений (квартир). По договору поручительства поручитель (или сопоручители) обязываются перед дольщиками нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по заключенным договорам долевого участия. Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до регистрации первого договора долевого участия в отношении строящегося объекта. Кроме того, к поручителю предъявляются определенные требования: во-первых, поручитель должен обязательно быть учредителем (участником, акционером) застройщика; а во-вторых, поручитель должен отвечать всем тем требованиям, которые предъявляются Федеральным законом № 214-ФЗ к самому застройщику. 


Договор поручительства по сути носит характер договора, заключенного в пользу третьего лица - дольщика. При этом, в договоре поручительства обязательно должны содержаться в том числе следующие положения: 


  • о солидарной или субсидиарной ответственности поручителя перед дольщиками за неисполнение застройщиком обязательств по договорам долевого участия; причем допустимы два варианта - и солидарная ответственность, и субсидиарная ответственность поручителя; выбор, надо полагать, за застройщиком и его поручителем
  • Судебное представительство по ДДУесли дольщик уступает свои права по договору долевого участия третьему лицу, то к этому третьему лицу также переходят права прежнего дольщика, возникшие из договора поручительства
  • договор поручительства должен предусматривать срок действия не менее чем на 2 года больше предусмотренного договором долевого участия срока передачи квартиры по акту
  • поручители должны дать согласие нести ответственность перед дольщиками в случае внесения каких-либо изменений в заключенные договоры долевого участия
  • обязанность застройщика и поручителя известить дольщика о досрочном прекращении договора поручительства
  • все иные положения договора поручительства должны удовлетворять обязательному требованию, а именно: они не должны влечь за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, или иные неблагоприятные последствия для дольщика. 

Ели застройщик заключил договор поручительства, то он должен довести эту информацию (о поручителе и условиях поручительства) до каждого дольщика до момента заключения с ним договора долевого участия. Если договор поручительства расторгается или досрочно прекращается по иным основаниям, поручитель и застройщик должны письменно известить об этом дольщика за один месяц до прекращения договора поручительства. А кроме того, в течение 5 дней с момента прекращения договора поручительства застройщик должен известить об этом региональный контролирующий орган, и в течение 20 дней заключить новый договор поручительства. 


2. С 01 июля 2017 года в России будет Единый реестр застройщиков, вести его вероятнее всего будет Минстрой России. Порядок ведения Единого реестра застройщиков будет определен Правительством РФ.


Юридические услуги по долевому строительству3. С 01 июля 2017 года застройщики получат возможность привлекать денежные средства дольщиков с использованием эскроу счетов. Если застройщик будет работать с эскроу счетами, то ему не нужно будет осуществлять страхование своей ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками, либо заключать соответствующие договоры поручительства с кредитными организациями. Однако все остальные требования к застройщикам сохраняются, равно как и отчисления 1% в Компенсационный фонд. При этом, эскроу счета подразумевают, что денежные средства будут храниться в банке до момента завершения строительства. И перечисляться застройщику будут только после завершения стройки. А до этого времени застройщик будет финансировать строительство объекта за счет собственных средств и за счет проектного финансирования банка. В чем выгода застройщика при данной схеме финансирования, сказать крайне трудно. Выгодна данная схема исключительно банкам, которые получают себе в оборот денежные средства дольщиков, внесенные на эскроу счета, причем вероятно бесплатно или по очень низкой ставке "до востребования", и при этом кредитуют застройщика, за счет этих же средств, уже по вполне рыночным ставкам. Данная схема заработает 01 июля 2017 года, и только тогда будет понятно, насколько она реализуема на практике. 


Резюме:


01 июля 2017 года - это будет поворотный момент в работе застройщиков, которым нужно будет как-то адаптироваться под требования к размеру уставного капитала. Вероятно, сделать это смогут только финансово устойчивые застройщики. Что будет с остальными, и как это все скажется на цене квадратного метра и в целом на правах и интересах дольщика, пока сложно сказать.


Продолжение следует...