Статьи

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

C 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился. Обзор. Часть 1

Долевое строительство жильяС 01 января 2017 года вступила в силу большая часть поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", принятых Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ.


Итак, что теперь, начиная с 01.01.2017 г., мы имеем и с чем нам работать:


1. Законодателем существенно усилены требования к застройщикам, которые намерены привлекать к строительству жилых многоквартирных домов денежные средства граждан - участников долевого строительства жилья. В частности, застройщики теперь должны удовлетворять следующим обязательным условиям:


  •  в отношении застройщика не должно быть возбуждено процедур ликвидации или банкротства, а также не должно быть вынесено решений о приостановлении деятельности застройщика
  • застройщик или его единоличный исполнительный орган не должны находиться в Реестре недобросовестных поставщиков или в Реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков, принадлежащих государству
  • у застройщика не должно быть недоимок по налогам и сборам, задолженностей по обязательным платежам в бюджет за прошедший календарный год на сумму свыше 25 % балансовой стоимости активов застройщика за последний отчетный период, согласно данным бухгалтерской (финансовой) отчетности
  • у единоличного исполнительного органа или главного бухгалтера застройщика не должно быть неснятой / непогашенной судимости за преступления.


Обратим Ваше внимание, что вышеуказанные требования распространяются только на тех застройщиков, которые заключили (то есть зарегистрировали в Росреестре) первый договор долевого участия после 01 января 2017 года. На привлечение денежных средств граждан к строительству тех объектов, первый договор долевого участия по которым заключен до 01 января 2017 года, данные ограничения не распространяются. 


2. Теперь бухгалтерская (финансовая) отчетность всех застройщиков подлежит обязательному ежегодному аудиту. Это должно обеспечить возможность для уполномоченного органа осуществлять контроль за финансовым состоянием застройщика. 


Отчисления в Компенсационный фонд3. В Российской Федерации создается Компенсационный фонд, в который застройщики, привлекающие денежные средства граждан-дольщиков,  будут в обязательном порядке отчислять денежные средства. На данный момент данный фонд уже создан, размер отчислений в него также определен Правительством РФ - пока это 1 % от планируемой стоимости строительства многоквартирного жилого дома. Денежные средства, поступаемые в этот фонд, будут расходоваться на достройку проблемных объектов, а также на выплату компенсаций тем дольщикам, которые решили расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком-банкротом. Денежные средства фонда, не используемые по назначению, будут временно размещаться в надежных банках (в которых также размещаются государственные средства), под проценты. 


4. Теперь каждый застройщик, привлекающий денежные средства граждан-дольщиков, должен иметь свой официальный сайт, доменное имя которого принадлежит этому застройщику, либо лицу, выступившему в качестве поручителя застройщика по его обязательствам перед дольщиками. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ теперь четко прописано, что в обязательном порядке должно размещаться на данном официальном сайте застройщика:

Официальный сайт застройщика

  • сканированные копии всех разрешений на ввод в эксплуатацию тех объектов, которые построены застройщиком в последние три года (надо полагать, что данную информацию нужно постоянно актуализировать, чтобы это требование выполнялось в любой момент времени)
  • сканированная копия аудиторского заключения в отношении финансовой (бухгалтерской) отчетности застройщика за последний отчетный период (то есть год)
  • сканированная копия Разрешения на строительство того объекта, на создание которого привлекаются денежные средства граждан-дольщиков
  • сканированная копия положительного заключения государственной (или негосударственной) экспертизы проектной документации объекта, на строительство которого привлекаются денежные средства граждан-дольщиков
  • сканированные копии правоустанавливающих документов застройщика на земельный участок, на котором планируется построить объект за счет средств граждан-дольщиков (договор о приобретении земельного участка в собственность, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, договор аренды земельного участка для целей строительства, и так далее)
  • информация о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации строящегося объекта
  • информация о количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных частей (то есть квартир, офисов, паркингов и иных нежилых помещений), а также описание данных самостоятельных частей объекта в соответствии с проектной документацией
  • проектная декларация по новой форме, утвержденной Минстроем России
  • заключение уполномоченного органа (комитета по строительству субъекта РФ) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ
  • проект договора долевого участия, используемого застройщиком для привлечения денежных средств граждан-дольщиков; данный проект договора должен соответствовать обязательным требованиям, установленным Правительством РФ
  • выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по заключенным договорам долевого участия: поручительство (когда уставного капитала застройщика недостаточно для привлечения денежных средств граждан-дольщиков) либо эскроу-счета, используемые застройщиком для зачисления денежных средств граждан-участников долевого строительства
  • договор поручительства (если он заключен застройщиком ввиду недостаточности собственного уставного капитала для привлечения требуемого объема денежных средств граждан-дольщиков на строительство объекта)
  • фотографии строящегося объекта, которые будут отражать текущее состояние объекта и которые должны ежемесячно обновляться застройщиком. 


Вышеуказанная информация должна быть размещена застройщиком на своем официальном сайте в течение 5 рабочих дней с момента получения Заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. При этом, закон никак не запрещает застройщику помимо официального сайта иметь и так называемые "продающие" (рекламные) сайты, а кроме того, совмещать функции официального сайта и рекламного сайта в одном интернет-ресурсе. 


Также необходимо иметь ввиду, чтоб вышеуказанная информация должна размещаться в отношении каждого строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Таким образом, получается, что информация, общая для всех объектов (это информация о застройщике) может быть размещена на официальном сайте один раз (главное, соблюсти требование, чтобы доступ к любой информации был возможен посредством не более трех переходов (кликов)), а информация, связанная с каждым конкретным объектом - размещается уже в индивидуальных разделах, посвященных этому объекту (но тоже с соблюдением условия о трех кликах). 


Если в информацию, опубликованную на официальном сайте застройщика, вносятся изменения, то данные изменения должны быть опубликованы на сайте не позднее 5 дней с даты появления таких изменений. 


Следует обратить внимание, что застройщику теперь очень важно обеспечить полное соответствие условий заключаемых договоров долевого участия положениям проектной декларации. Поскольку в случае обнаружения несоответствия (на момент заключения договора долевого участия), дольщик получает право обратиться в суд с иском о признании заключенного договора долевого участия недействительным. 


5. Федеральный закон № 214-ФЗ теперь очень детально конкретизирует те направления, на которые застройщик может использовать денежные средства граждан-дольщиков. Среди этих целей использования привлеченных денежных средств отметим следующие:

Деньги дольщиков

  • строительство или реконструкция многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на его строительство; застройщик должен обособленно вести учет денежных средств граждан-дольщиков, расходуемых на строительство этого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости
  • строительство или реконструкция нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости или возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на их строительство (реконструкцию), при условии, что строительство (реконструкция) этих нескольких объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала или микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории; застройщик должен обособленно вести учет денежных средств граждан-дольщиков, расходуемых на строительство (реконструкцию) указанных нескольких объектов недвижимости
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на приобретение прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также на проведение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий
  • строительство (реконструкция) в границах земельного участка, права на который принадлежат застройщику, сетей инженерно-технического обеспечения для целей подключения (технологического присоединения) создаваемых на этом земельном участке объектов недвижимости к городским сетям ресурсоснабжения, при условии, однако, что строительство (реконструкция) этих сетей предусмотрены проектной документацией; либо возмещение затрат, понесенных зстройщиком на строительство (реконструкцию) этих сетей
  • внесение платы за подключение (технологическое присоединение) к сетям снабжения коммунальными ресурсами, либо возмещение затрат, понесенных застройщиком на внесение этой платы
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на подготовку документации по планировке территории, на которой осуществляется строительство объекта
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на строительство (реконструкцию) в пределах территории, документацию по планировке которой он разработал, объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Таким образом законодатель, видимо, решил стимулировать застройщиков облагораживать и обустраивать квартал или микрорайон (элемент планировочной структуры), в пределах которого строится объект, а также непосредственно прилегающие к земельному участку застройщика места общего пользования. При этом, данное возмещение производится не полностью, а только пропорционально доле общей площади строящегося объекта в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах данной территории (почему пропорционально - не вполне ясно; получается, если кто-то еще на этой территории строит, то полностью компенсировать затраты не получится, только в пропорции; а если никто не строит, то можно полностью компенсировать ... и в чем тут тогда замысел и логика законодателя? Может, имеется ввиду "строящихся этим же застройщиком в границах данной территории"?)
  • возмещение затрат, понесенных застройщиком на уплату процентов по целевым кредитам на строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов); тут возникает вопрос: а затраты на сопутствующие платежи - банковские комиссии, платы за поручительство и гарантии, плату за регистрацию залогов и прочие, связанные с получением кредита - могут компенсироваться? Исходя из буквального понимания закона - нет. 
  • возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров долевого участия.

Тут возникает еще вопрос: прочие затраты застройщика, связанные со строительством (реклама, консалтинговые и прочие услуги) могут быть компенсированы за счет средств граждан дольщиков или нет? Исходя из текущей редакции Федерального закона № 214-ФЗ, получается, что нет - данные затраты застройщик должен нести за счет иных источников (собственные средства или кредитные ресурсы).


Резюме:


Надежный застройщикРабота застройщиков подверглась значительной и детальной регламентации. Цель этому - отсеять недобросовестных застройщиков (то есть нацеленных исключительно на получение средств граждан-дольщиков без четкого намерения достроить объект и передать квартиры дольщикам) и потенциальных застройщиков-банкротов (так называемых "непрофессиональных девелоперов", берущих на себя  необоснованные риски и недостаточно просчитывающих экономику проекта, неэффективно и неумело расходующих денежные средства дольщиков). Контроль за застройщиками будет осуществляться на двух уровнях: федеральном (это Минстрой России) и региональном (это комитеты по строительству субъектов РФ). Теперь, по идее, у дольщиков должна появиться более полная картина о застройщике, о том, насколько он надежен, и насколько строящийся дом и конкретный приобретаемый объект долевого строительства, а также условия его приобретения и передачи, удовлетворяют требованиям дольщика. И у контролирующих органов теперь больше полномочий по контролю и анализу "состояния здоровья" застройщика, в целях недопущения вывода в продажу потенциально проблемных объектов и недопущения потенциально ненадежных или недобросовестных застройщиков к привлечению денежных средств граждан-дольщиков.  У контролирующего органа теперь есть очень и очень мощный рычаг - это Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. В случае, если застройщик или его проект будут вызывать у комитета по строительству "смутные сомнения", он будет просто отказывать в выдаче этого Заключения, до того момента, пока эти сомнения не развеются ... Но как все это будет происходить на практике, и чем именно и как придется застройщикам развеивать "сомнения" региональных комитетов по строительству, жизнь покажет... А пока только существенно добавляется организационной работы застройщикам, с которой им придется в обязательном порядке справляться. 


С Уважением,

Адвокаты Юридической фирмы "ТРИАРИЙ"


Продолжение следует ...

С 01 января Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 3

Федеральный закон 214-ФЗ


С 01 января 2017 года существенно изменяются требования Федерального закона № 214-ФЗ к содержанию и порядку опубликования проектных деклараций, разрабатываемых застройщиком в отношении строящихся объектов.




В частности:


1. Теперь форма проектной декларации утверждается на федеральном уровне, Минстроем России. На данный момент форма проектной декларации уже утверждена. Данная форма носит табличный характер, вопросы по порядку ее заполнения решаются региональными комитетами по строительству по ходу дела, путем направления запросов в Минстрой России. Данная новая форма проектной декларации обязательна к заполнению в отношении всех вновь выводимых застройщиками в продажу объектов, а также в отношении  уже имеющихся строящихся объектов, которые на 01 января 2017 года еще не введены в эксплуатацию и по которым еще продолжают заключаться ДДУ (то есть привлекаются средства граждан). Утвержденная форма проектной декларации предусматривает детальное описание как продаваемых квартир и помещений в строящемся объекте, так и помещений общего пользования и общих сетей инженерно-технического обеспечения дома (общее имущество многоквартирного дома). В результате, ожидается, что проектные декларации с подобным детальным описанием, причем в строго зафиксированной табличной форме, будут неудобочитаемыми и довольно громоздкими, насчитывающими несколько сотен страниц.  


2. Теперь после получения Разрешения на строительство объекта застройщик уже не может сразу заключать договор долевого участия. До этого ему надо в обязательном порядке направить подготовленную им проектную декларацию в региональный контролирующий орган (комитет по строительству субъекта РФ), который будет проверять проектную декларацию, а также самого застройщика, на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Причем направление проектной декларации будет происходить путем заполнения (вероятно, тут надо читать "размещения") проектной декларации на официальном сайте Минстроя России, причем с использованием усиленной квалифицированной электронной цифровой подписи (ЭЦП). А в срок не позднее 30 дней (то есть в срок от 1 до 30 дней) контролирующий орган выдает застройщику Заключение о соответствии проектной декларации и самого застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ или отказ в выдаче такого заключения. И только после получения Заключения о соответствии застройщик получает право заключать договоры долевого участия, причем закон предусматривает, что первый ДДУ застройщик должен подписать и подать документы на его регистрацию в Росреестр не позднее 60 дней с момента получения Заключения о соответствии. Если застройщик в этот срок не уложится (что сложно представить, поскольку даже при отсутствии покупателей застройщик обязательно отдаст на регистрацию ДДУ, оформленный на номинального дольщика), Заключение о соответствии придется получать заново. Кроме того, застройщик размещает проектную декларацию и Заключение о соответствие на своем официальном сайте.


3. Периодически вносимые застройщиком изменения в проектную декларацию теперь также размещаются на сайте Минстроя России, с использованием усиленной ЭЦП, в течение 5 рабочих дней с момента появления этих изменений, а кроме того, в тот же срок публикуются на официальном сайте застройщика. 


4. Примечательно, что законодатель проявил некоторую заботу о застройщике и предусмотрел, что застройщик не несет ответственности за недостоверную или неполную информацию, содержащуюся в проектной декларации, если это явилось следствием технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок.


5. Также интересно, что в проектной декларации застройщик теперь должен указывать свое коммерческое обозначение и (или) коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта. Причем законодатель написал именно про коммерческое обозначение (которое устанавливается эмпирическим путем, поскольку не подлежит регистрации), а не про товарный знак (товарный знак подлежит государственной регистрации). А ведь коммерческое обозначение и товарный знак - это не одно и то же, у них разный правовой режим, даже если словесно они в чем-то совпадают. К примеру, товарный знак застройщика может быть зарегистрирован, а вот коммерческого обозначения у застройщика может и не быть. С коммерческим обозначением строящегося объекта проще - под ним согласно текста Федерального закона № 214-Фз понимается просто наименование жилого комплекса.


Строительство многоквартирного жилого дома6. Также отметим, что в проектную декларацию застройщику теперь придется включать еще и следующую информацию (которая раньше не вносилась в обязательном порядке):

- график строительства объекта 

- сведения о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение

- информацию об объектах "соцкультбыта", если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков

- после 01.07.2017 г.: сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика или сумме размеров полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц, с указанием наименования, адреса и контактных данных этих юридических лиц (поскольку с 01.07.2017 г. общая площадь помещений, которые разрешено реализовывать застройщику по договорам долевого участия, будет жестко привязана к размеру его уставного капитала, а также размерам уставного капитала связанных с ним лиц)

- после 01.07.2017 г.: сведения о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующем размеру уставного капитала застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц 

- после 01.07.2017 г.: о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех объектов, строительство которых осуществляется застройщиком и которые не введены в эксплуатацию, а в случае, если застройщиком заключен договор поручительства, то также о сумме площадей всех помещений во всех объектах, строительство которых осуществляется связанными с застройщиками юридическими лицами (все это необходимо для того, чтобы в каждый момент времени застройщик не превышал лимит площадей всех возводимых им объектов, который жестко привязан к размеру его уставного капитала и, при наличии, размерам уставных капиталов связанных с ним юридических лиц).


Резюме:


Проектная декларация отныне - это увесистый многостраничный документ, в табличной форме, не очень удобный к восприятию дольщиком - прежде всего из-за значительного объема содержащейся в нем информации. Но зато у контролирующего органа субъекта РФ появилось больше возможностей отслеживать соответствие между тем, что застройщик задекларировал, и тем, что он фактически строит. Вот только хватит ли у контролирующего органа ресурсов углядеть за всеми застройщиками - это большой вопрос. Вероятно, основное внимание контролирующего органа будет приковано прежде всего к потенциально проблемным застройщикам, а надежные застройщики с хорошей репутацией, такие как Северный город, LSR, YIT и ЛенСпецСМУ, пристальному изучению подвергаться не будут. 


Продолжение следует ...