Статьи

С 01 января 2017 г. Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 5

Юридическая защита дольщиковВ структуру нормативно-правового регулирования правоотношений, связанных с привлечением застройщиками денежных средств граждан и организаций за строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, внесены также следующие важные и интересные изменения: 


1. Отныне действие Федерального закона №214-ФЗ распространятся не только на строительство (реконструкцию) многоквартирных жилых домов, но также и на строительство (реконструкцию) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (так называемых "таун-хаусов"), в случае привлечения для строительства (реконструкции) таких домов денег от граждан или организаций. 


2. Договор долевого участия теперь должен содержать более детальное описание характеристик как самого строящегося дома, так и приобретаемого дольщиком помещения в нем. В частности, ДДУ должен содержать подробный план объекта долевого строительства, в графической форме, с указание на местоположение приобретаемого помещения на плане этажа дома, а также детальные характеристики самого дома: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности и сейсмостойкости. Поскольку эти данные о характеристиках многоквартирного дома содержатся в проектной декларации, то договор долевого участия в этой части должен соответствовать проектной декларации. В противном случае, дольщик вправе признать свой договор долевого участия недействительным в судебном порядке. Соответственно, получается, что в ходе строительства дома уже сложно будет менять некоторые проектные решения, связанные, к примеру, с изменением материалов наружных стен,  поскольку иначе возникнет формальное нарушение договора долевого участия. 


Правовая поддержка дольщиков в СПб3. Установлен дополнительный способ определения цены договора долевого участия, путем установления в договоре долевого участия цены единицы площади продаваемого помещения. Соответственно, цена договора определяется как произведение общей площади помещения на цену единицы площади. При этом, вспомогательные помещения объекта долевого строительства (балконы, лоджии, веранды, террасы) также учитываются в общей площади, с применением определенного коэффициента (согласно Приказа Минстроя России от 25.11.2016 г. № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения"). После завершения строительства дома и изготовления технического плана на помещение, цена договора автоматически корректируется, исходя из фактической площади построенного объекта долевого строительства. 


4. Законодатель теперь на уровне федерального закона закрепил практику, которая и так существовала у застройщиков, а именно: что оплата цены договора долевого участия производится только после государственной регистрации договора долевого участия в органах Росреестра. При этом оплата может производиться как единовременно, так и в рассрочку. 


5. На законодательном уровне закреплено положение, которое также ранее уже существовало в практике застройщиков (в силу общих требований статьи 406 Гражданского кодекса РФ о просрочке кредитора), о том, что в случае нарушения застройщиком срока передачи помещения дольщику по причине того, что дольщик сам необоснованно уклоняется от его приемки, застройщик освобождается от необходимости уплачивать дольщику неустойку за просрочку передачи помещения по акту, при условии, что сам застройщик не допускал нарушений договора долевого участия, за которые установлена ответственность. 


Правовая защита дольщиков6. Закон 214-ФЗ теперь предусматривает, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа помещения или элементов его отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, входящих в состав помещения, а также вследствие нарушения обязательных требований к порядку эксплуатации помещения или входящих в его состав элементов (отделка, инженерные системы и т.п.), ненадлежащего ремонта помещения или входящих в него систем и элементов, а также, что является абсолютным новшеством, если недостатки возникли в результате нарушения дольщиком правил и условий эффективного и безопасного использования помещения, входящих в него элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов и изделий, предусмотренных переданной дольщику Инструкцией по эксплуатации!


Да, в 214-ФЗ введено еще одно важное новшество - обязанность застройщика передать дольщику Инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Теперь у застройщика есть шанс минимизировать свою ответственность за недостатки продаваемых помещений, путем детального описания обязанностей дольщиков по содержанию и уходу за этими помещениями. Кстати, 214-ФЗ требует, чтобы инструкция по эксплуатации прикладывалась к каждому акту приема-передачи объекта долевого строительства в качестве его неотъемлемого приложения! В этой инструкции по эксплуатации застройщик должен указать правила и условия эффективного и безопасного использования помещения, а также срок службы помещения и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Надо полагать, что срок службы в данном случае устанавливается не в отношении всего многоквартирного дома (поскольку общее имущество многоквартирного дома теперь формально не является часть объекта долевого строительства, согласно буквальному прочтению пункта 2 стать 2 Федерального закона № 214-ФЗ), а только в отношении конкретных помещений, причем можно на разные элементы помещения устанавливать разные сроки службы, к примеру: на бетонные конструкции - 100 лет, на отделку фасада - 10 лет, на инженерные системы и заполнение оконных проемов - 5 лет, на сантехническое оборудование и отделку - 3 года. 


Эффективная помощь участникам долевого строительства7. Некоторые новации внесены в права дольщика на расторжение договора долевого участия. Так, дольщик может теперь в судебном порядке расторгнуть договор долевого участия в том случае, если застройщик существенно изменил проектную документацию строящегося объекта, а также если по завершении строительства фактическая площадь приобретаемого дольщиком помещения будет более чем на 5 % (в любую сторону) отличаться от той, что согласована в договоре долевого участия. При этом, закон теперь прямо предусматривает, что если застройщик надлежащим образом исполняет все свои обязательства по договору долевого участия, то дольщик не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Данное нововведение призвано защитить застройщиков от тех дольщиков, которые злоупотребляли правом на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора, предусмотренный статьей 32 Закона о защите прав потребителей. 


Также, считаем необходимым упомянуть некоторые интересные изменения в иные федеральные законы, связанные с долевым строительством. Так, статья 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" изложена в новой редакции, и предусматривает, что план создаваемого многоквартирного дома, сдаваемый в органы Росреестра для регистрации договоров долевого участия, должен содержать сведения не только о количестве машино-мест в паркинге, но и о планируемой площади каждого из указанных машино-мест. Получается ли теперь, что поскольку с 01.01.2017 г. машино-место - это самостоятельный объект недвижимости, то теперь доли в паркинге продавать нельзя, а можно продавать только машино-места? А как при этом быть с расположенными в помещении паркинга местам для мотоциклов, "семейными" (составными) машино-местами,  кладовками в паркингах, которые не удовлетворяют требованиям к размерам машино-мест, установленным Приказом Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 г. № 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места"? Ответ на этот вопрос даст, видимо, практика Росреестра. 


Защита дольщиков в ПитереКроме того, внесены некоторые изменения в Федеральный закон № 38-ФЗ от 13.03.2006 г. "О рекламе". Теперь реклама квартир и помещений, реализуемых по договорам долевого участия, должна содержать, помимо прочих, сведения о коммерческом обозначении застройщика (а данного коммерческого обозначения у застройщика может и не быть, поскольку коммерческое обозначение - это не товарный знак), а также коммерческое обозначение самого строящегося объекта, под которым понимается коммерческое наименование строящегося жилого комплекса (а вот это наименование есть практически у каждой новостройки). Кроме того, реклама квартир и помещений, реализуемых по договорам долевого участия, не допускается до выдачи застройщику Заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона №214-ФЗ (это требование, по последним разъяснениям ФАС РФ,  распространяется только на те объекты, первый договор долевого участия по которым зарегистрирован после 01.01.2017 г.)


С Уважением,

Адвокаты Юридической фирмы "ТРИАРИЙ"

24.01.2017 г.


В начало