Статьи

С 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 2

Защита дольщиков в Санкт-Петербурге и Лен. областиС 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ дополнился новой статьей 18.1, специально посвященной возможности застройщика использовать денежные средства, полученные от дольщиков, на возмещение затрат, понесенных застройщиком на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, а также уплату процентов по целевым кредитам на их строительство.


Ведь не секрет, что один только дом "в чистом поле" сейчас уже мало кому интересен. Для дольщиков важно наличие вблизи дома жизненно необходимых объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник (под "объектами социальной инфраструктуры", за неимением каких-либо официальных разъяснений, мы пока понимаем именно это - объекты социального назначения, "соцкультбыт", СКБ). И ни для кого не секрет, что строить все эти объекты "соцкультбыта" за свой счет ни один застройщик не станет - затраты на  создание этих объектов всегда "закладывались" в цену квадратного метра продаваемого жилья. Теперь Федеральный закон № 214-ФЗ официально позволяет застройщику возмещать свои затраты на строительство объектов социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков, но при определенных условиях, а именно: если после ввода в эксплуатацию такого объекта на такой объект возникает право общей долевой собственности у дольщиков, или если такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.


Теперь рассмотрим оба случая подробнее: 


1. В общую долевую собственность граждан - участников долевого строительства объект социального назначения передается в том случае, когда между дольщиками и застройщиками заключены соответствующие соглашения о передаче этого объекта в общую долевую собственность дольщиков (далее - соглашение, соглашения). Данные соглашения являются новеллой российского законодательства, в настоящий момент Правительством РФ утверждено типовое соглашение. Заключаться данные соглашения должны только с теми дольщиками, чьи денежные средства застройщик привлекает на строительство объекта (то есть как с гражданами, так и с организациями, хотя зачем организации доля в праве общей долевой собственности на объект социального назначения - непонятно), и одновременно с заключением Опытный юрист по долевому строительству в Санкт-Петербургедоговора долевого участия, поскольку это соглашение является неотъемлемой частью договора долевого участия. Возможно, его лучше оформлять даже в качестве приложения к договору долевого участия, поскольку такие соглашения должны в итоге попасть в Росреестр, у которого, в свою очередь, должны быть правоустанавливающие документы для регистрации права общей долевой собственности дольщиков на объект социального назначения. При этом, проанализировав ч. 2 статьи 18.1, можно сделать вывод, что у дольщика нет обязанности заключить это соглашение - дольщик имеет полное право заключить только договор долевого участия, а от заключения соглашения отказаться. Поэтому в общую долевую собственность дольщиков такой объект социального назначения передается только в том случае, если доля общей площади помещений (квартир, офисов, паркингов и так далее), приобретенных дольщиками, заключившими соглашения, составляет не менее 50 % от площади всех реализованных по договорам долевого участия помещений в объекте.


Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает существенные условия такого соглашения:


  • вид и назначение передаваемого объекта социального назначения (детский сад, школа, поликлиника?, и так далее)
  • условия о возникновении у дольщика права общей долевой собственности на такой объект после ввода его в эксплуатацию (надо полагать, с регистрацией в ЕГРП и выдачей Росреестром соответствующего правоподтверждающего документа)
  • порядок определения доли в праве общей долевой собственности  на такой объект (хотя такой порядок и так прописан в части 9 статьи 18.1 - доля в праве общей долевой собственности определяется пропорционально площади приобретенного дольщиком помещения)
  • информация о налоговых и иных обязательствах собственника объекта социального назначения (это важно, поскольку не каждый дольщик захочет платить налог на имущество и нести расходы на содержание и использование по назначению, к примеру, детского садика, если его дети уже в школе, либо уже ходят в другой садик)
  • иные условия, установленные в качестве обязательным Правительством РФ.

Возникает также вопрос: те дольщики, которые не стали подписывать соглашение, приобретают в итоге долю в праве общей долевой собственности на объект социального назначения, или нет? Логично предположить, что право общей долевой собственности возникает только у тех дольщиков, которые все-таки заключили соглашения. 


Защита участников долевого строительства в Санкт-Петербурге2. Объект социального назначения подлежит безвозмездной передаче застройщиком в государственную или муниципальную собственность в том случае, если обязательство по передаче такого объекта в государственную или муниципальную собственность и порядок такой передачи предусмотрены следующими договорами:


  • договором о развитии застроенной территории
  • договором о комплексном освоении территории, в том числе для целей строительства жилья экономического класса
  • договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей
  • договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
  • иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом государственной власти или местного самоуправления, о безвозмездной передаче застройщиком в государственную или муниципальную собственность объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек), построенных в границах территории, документацию по планировке которой разрабатывал этот застройщик.

Тут, правда, возникает вопрос: почему законодатель предусмотрел исчерпывающий перечень договоров с государственными или муниципальными органами, на основании которых застройщик может безвозмездно передать объект социального назначения в государственную или муниципальную собственность. Ведь сейчас в России очень часто региональные и муниципальные власти заключают с застройщиками иные, прямо не предусмотренные законодательством, соглашения, о безвозмездной передаче построенных застройщиком объектов социального назначения в государственную или муниципальную собственность. И как теперь оценивать эти соглашения, являются ли они основанием для возмещения застройщиком своих затрат на строительство объектов социального назначения за счет средств дольщиков - не вполне ясно. Логика подсказывает, что эти соглашения также должны давать застройщику право возместить указанные затраты. 


СЮрист по защите прав участников долевого строительствататья 18.1 (в части 4) содержит еще одно интересное положение: если договоры с государственной или муниципальной властью не содержат прямого обязательства застройщика безвозмездно передать объект социального назначения в государственную или муниципальную собственность, то возникновение данного обязательства застройщика может быть поставлено в зависимость от условия, а именно: если доля помещений в объекте, приобретенных дольщиками, с которыми заключены соглашения о передаче объекта социального назначения в общую долевую собственность, окажется в итоге менее 50 % от общей площади всех реализованных по договорам долевого участия помещений в объекте. Грубо говоря, если дольщикам объект оказался не нужен, то тогда субъект РФ, или муниципальное образование, так уж и быть, возьмет его себе в собственность. 


Кроме того, можно сделать вывод, что если ни один из вышеуказанных соглашений и договоров (с государственными или муниципальными органами или с дольщиками) застройщиком не заключен, то построенный им объект социального назначения остается в собственности застройщика, и более того, застройщик лишен возможности компенсировать затраты на его создание за счет средств дольщиков. Подобный исход для любого застройщика малопривлекателен, в связи с чем рекомендуется всем застройщикам, предусмотревшим в проектной документации строительство объектов "соцкультбыта", заблаговременно заключать договоры о безвозмездной передаче этих объектов в государственную или муниципальную собственность. 


Статьей 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ также предусмотрено, что в случаях, если застройщик планирует компенсировать свои затраты на строительство объектов "соцкультбыта" за счет средств дольщиков (а если логически рассуждать, то во всех случаях строительства застройщиком объектов социального назначения, поскольку за свой счет строить объекты социального назначения ни один застройщик добровольно не станет), то в договоре долевого участия в обязательном порядке должно содержаться следующая информация:


  • о назначении объекта социальной инфраструктуры (детский сад, школа, поликлиника)
  • о целях и размерах затрат застройщика, которые компенсируются за счет средств дольщиков
  • о договорах, на основании которых объект социального назначения передается в государственную или муниципальную собственность или в общую долевую собственность дольщиков. 


Резюме:


Представительство в судеЗаконодатель, вероятно из лучших побуждений, регламентировал порядок и условия компенсации затрат застройщика на строительство объектов социального назначения за счет средств дольщиков. Как это облегчило работу застройщиков - непонятно. Как это улучшило положение дольщиков - тоже неясно, ведь и так, и так все объекты "соцкультбыта" строились и строятся за их деньги. Законодателю лучше бы облегчить налоговое бремя застройщика, безвозмездно передающего дорогостоящий объект "соцкультбыта"  в государственную или муниципальную собственность (пока данная операция учитывается как реализация со всеми сопутствующими последствиями), но это как-то ушло из зоны его внимания ... В связи с этим, учитывая также сложность формулировок в статье 18.1 и не всегда их четкое и однозначное понимание, о потенциальной полезности данной статьи 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ пока сложно говорить. 


Продолжение следует ...